جريدة اخبار الخليج - العدد : ١٣٢١٠ - السبت ٢٤ مايو ٢٠١٤ م، الموافق ٢٥ رجب ١٤٣٥
هـ
بعد أن انتهى من قانون الإيجارات
الشورى يناقش قانون التطوير العقاري الإثنين القادم
كتب: أحمد عبدالحميد
بعد أن انتهى مجلس الشورى من إقرار مشروع قانون الإيجارات الجديد، يناقش المجلس في
جلسته المقبلة، مشروع قانون بشأن ضمانات التطوير العقاري، حيث أكدت لجنة المرافق العامة
والبيئة بالمجلس وترى أهمية الموافقة على مشروع القانون بصيغته التي وافق عليها مجلس
النواب، حيث إن إيجاد الآلية التشريعية المناسبة لتنظيم مزاولة نشاط التطوير العقاري
يعد مطلباً مهماً وضرورياً في ظل المشاكل التي يعاني منها القطاع العقاري في مملكة
البحرين، كما تكمن أهميته في الحفاظ على مكتسبات الوطن وعلى حقوق الأطراف المتعاملة
في السوق العقاري كالملاك والمستثمرين، مما يسهم في تعزيز الاستثمار في المملكة، كما
سيعمل على سد الفراغ التشريعي الذي تعاني منه البيئة التشريعية البحرينية في مجال التطوير
والاستثمار العقاري، ولذلك يعتبر مشروع القانون خطوة مهمة باتجاه تنظيم نشاط التطوير
العقاري في مملكة البحرين، بالإضافة إلى أن وجود العديد من شركات التطوير العقاري في
سوق العقار الخليجية والعالمية يحتم على السلطات الرقابية والتشريعية إيجاد آلية تشريعية
مناسبة لتنظيم سوق التطوير العقاري في المملكة، وليضمن حق الأطراف ويعزز مكانة البحرين
الاستثمارية.
وأشار المشروع في مادته الثانية إلى أن أحكام هذا القانون تسري على كل من يقوم بنشاط
تطوير العقارات وبيع الوحدات العقارية على الخريطة كأحد مشاريع التطوير العقاري في
المملكة ويتسلم دفعات من المشترين أو الممولين مقابل ذلك.
وبموجب المادة الثالثة ينشأ سجل يسمى (سجل قيد مشاريع التطوير العقاري والمطورين) يُقيَّد
فيه المطوّرون ومشاريع التطوير العقاري، والحقوق العينية الأصلية والتبعية المترتبة
عليها وما قد يطرأ عليها من تغيير أو على ملكيتها أو على المطورين القائمين بها، وتبين
اللائحة التنفيذية شروط وإجراءات القيد في هذا السجل، ولا يجوز مزاولة نشاط التطوير
العقاري في المملكة إلا إذا كان المطور مرخصاً له من الجهة المختصة، ومقيداً في ذلك
السجل، وتحدد اللائحة التنفيذية القواعد المنظمة لهذا الترخيص.
وتقضي المادة الرابعة بأنه لا يجوز للمطور البدء في تنفيذ مشروع التطوير إلا بعد الانتهاء
من المخطط الرئيسي للمشروع والحصول على ترخيص التطوير من الجهة المختصة.
وتطرقت المادة السادسة إلى إنشاء حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع من مشاريع التطوير
العقاري باتفاق كتابي بين المطور أو القائم بالمشروع وأمين الحساب لتنظيم الأمور المالية
والإدارية والقانونية للمشروع، وإيداع المبالغ المقدمة من المطور والمودعين، ويحدد
الاتفاق ضوابط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف، وتودع نسخة منه لدى الجهة المختصة،
ويصدر مصرف البحرين المركزي القواعد المنظمة لمزاولة نشاط أمين حساب الضمان وشروط وطريقة
تعيينه وصلاحياته والتزاماته ومسئوليته وعزله وإجراءات الإيداع والصرف والرقابة على
الحساب.
وحظرت المادة الثانية عشرة على المطور الرئيسي أو الفرعي الإعلان في وسائل الإعلام
المحلية أو الأجنبية أو الإلكترونية أو بأي وسيلة إعلانية أخرى أو المشاركة في المعارض
داخل المملكة أو خارجها، للترويج لبيع الوحدات العقارية قيد الإنشاء على الخريطة إلا
بعد تمام قيد تلك الوحدات في «سجل قيد البيع على الخريطة»، والحصول على ترخيص من الجهة
الحكومية المعنية، وفقاً للقواعد المنظمة للإعلان أو المشاركة في المعارض.
وألزمت المادة 15 المطور بتنفيذ مشروع التطوير طبقاً للمستندات التي مُنح الترخيص على
أساسها، ولا يجوز إدخال تعديل فيه إلا في حالة الضرورة وبموافقة الجهة المختصة، كما
ألزمته بتسليم الوحدة المبيعة للمشتري على الطبيعة، مع نسخة من الرسوم حسبما تم تنفيذه
مرفقاً بها شهادة من الجهة المختصة بإنهاء مشروع التطوير مطابقاً للمواصفات المرخص
بها أو المتفق عليها وفقاً للقواعد المحددة في اللائحة التنفيذية، وإذا تأخر المطور
عن تسليم الوحدة عن المدة المتفق عليها في العقد يجوز للمشتري بعد إعذار المطور وأمين
الحساب بكتاب مسجل بعلم الوصول ومرور ثلاثين يوماً من الإعذار أن يطلب من اللجنة فسخ
العقد والتعويض إن كان له مقتضٍ.
وقضت المادة 16 أنه في حالة قيام المشتري ببيع الوحدة لشخص آخر، لا يجوز أن تزيد المصروفات
الإدارية التي يتقاضاها المطور الرئيسي أو الفرعي من المتعاقد مع المشتري الأول على
3% من سعر الوحدة الأصلية، وتسري أحكام هذا القانون على المشترى الجديد.
فيما تنص المادة 17 على أنه « أ. في حالة إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، يجوز
للمطور بعد إعذاره بكتاب مسجل بعلم الوصول بتنفيذ التزامه، أن يطلب من اللجنة فسخ العقد
ورَدّ ما استوفاه من ثمن الوحدة محل عقد البيع مع خصم نسبة لا تزيد على 10% منه، وذلك
من دون الإخلال بحقه في التعويض عن الضرر.
ب. لا يجوز للمطور التصرف في الوحدة التي تم فسخ عقد بيعها إلا بعد إيداعه المبلغ
المستحق لحساب المشتري».
وأعطت المادة 18للجهة المختصة الحق في حالة توقف المطور مؤقتاً عن تنفيذ المشروع لأي
سبب من الأسباب بعد أخذ رأي أمين الحساب اتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقوق المودعين
بما يضمن إكمال المشروع أو إعادة الأموال إلى أصحابها، كما أنه في حالة التوقف النهائي،
للجهة المختصة أن تطلب من اللجنة الحكم بتنفيذ المشروع بمعرفة أحد المطورين على حساب
المطور أو بيع المشروع وتوزيع حصيلة البيع على المودعين.
وتنص المادة 23 على أنه «أ- يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز عشرة
آلاف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مطور:
1- باع أو عرض للبيع وحدة على الخريطة من دون ترخيص أو بالمخالفة للترخيص في أحد مشاريع
التطوير العقاري.
2- زاول نشاط التطوير العقاري من دون ترخيص من الجهة المختصة.
3- امتنع عن تسليم الوحدة المبيعة ونسخة من الرسوم في الميعاد المتفق عليه.
4- خالف أحكام الفقرة (أ) من المادة (8)، والمادة (12) من هذا القانون.
ب- يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تجاوز خمس سنوات وبغرامة لا تقل عن عشرة آلاف
دينار ولا تجاوز ثلاثين ألف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مطور:
1- توصّل إلى الاستيلاء على منقول أو سند أو إلى توقيع على هذا السند مقابل بيع وحدات
في مشاريع تطوير عقاري وهمية أو غير مقيدة بالسجل المعد لذلك، ويحكم في جميع الأحوال
برد ما قبضه.
2- قدّم للجهات المختصة بيانات أو معلومات غير صحيحة بهدف القيد في السجلات أو للحصول
على تراخيص التطوير مع علمه بذلك.
ج- يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تجاوز خمس سنوات وبغرامة لا تقل عن عشرة آلاف
دينار ولا تجاوز ثلاثين ألف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين:
1- كل من حال دون تأدية الموظفين المشار إليهم في المادة (22) أعمال وظائفهم.
2- كل مدقق حسابات اعتمد مستندات أو وضع تقارير كاذبة عن المركز المالي للمطور مع علمه
بذلك.
3- كل مهندس استشاري اعتمد مستندات غير صحيحة لأحد مشاريع التطوير مع علمه بذلك».
وسمحت المادة 26 بإنشاء لجنة تسمى (لجنة منازعات التطوير العقاري)، تشكل بقرار من وزير
العدل كل ثلاث سنوات تضم قاضيين من المحكمة الكبرى، يندبهما لذلك المجلس الأعلى للقضاء،
ويتولى أحدهما رئاسة اللجنة، وموظف من ذوي الخبرة في الشؤون العقارية، يرشحه الوزير
المختص بناءً على طلب الوزير.
وتختص اللجنة وفقا للمادة 27 بالفصل على وجه السرعة في الدعاوى والمنازعات الناشئة
عن أعمال ومشاريع التطوير العقاري الخاضعة لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والدعاوى
التحفظية والوقفية المتعلقة بالدعاوى والمنازعات المذكورة وعرض التسوية الودية أو الصلح
على أطراف النزاع.
المرسوم بقانون وفقا لآخر تعديل - مرسوم بقانون رقم
(15) لسنة 1979 بإصدار قانون التسجيل العقاري
المرسوم بقانون وفقا لأخر تعديل - مرسوم بقانون رقم
(13) لسنة 1977 بإصدار قانون تنظيم المباني
قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 21 أغسطس 1946
مرسوم بقانون رقم (9) لسنة 1970 بشأن تعديل بعض
قواعد الإيجار
المرسوم بقانون وفقا لاخر تعديل مرسوم بقانون رقم
(54) لسنة 2002 بشأن اللائحة الداخلية لمجلس النواب
«مرافق النواب» تتدارس قانون ضمانات التطوير العقاري
مجلس النواب يقرّ قانون التطوير العقاري