صحيفة الوسط البحرينية -
العدد 4856 - الخميس 24 ديسمبر 2015م الموافق 12 ربيع الاول 1437هـ
عقاريُّون: أسعار العقارات والإيجارات في 2016 ستنخفض ولكنها لن تنهار
توقع عقاريون حدوث حركة تصحيحية للعقارات والإيجارات
السكنية في البحرين، خلال الأشهر المقبلة تؤدّي إلى انخفاض الأسعار بين 10 و20 في
المئة، غير أنهم استبعدوا في حديث إلى «الوسط» حدوث انهيارات، مُجْمعين على العبارة
الشهيرة «العقار قد يمرض ولكنه لا يموت».
واعتبروا أن الانخفاضات إذا حدثت فستكون محدودة، وأن الفترة المقبلة ستكون فترة
جيدة لشراء العقارات السكنية إجمالاً.
عقاريون: أسعار العقارات والإيجارات في 2016 ستنخفض ولكنها لن تنهار
الوسط - حسن المدحوب
توقع عقاريون حدوث حركة تصحيحية إلى العقارات والإيجارات السكنية في البحرين، خلال
الأشهر المقبلة تؤدي إلى انخفاض الأسعار بين 10 و20 في المئة، غير أنهم استبعدوا في
حديث مع «الوسط» حدوث انهيارات، مجمعين على العبارة الشهيرة «العقار قد يمرض ولكنه
لا يموت».
ودعا العقاريون المستهلكين إلى خفض توقعاتهم بشأن نزول أسعار العقارات خلال العام
المقبل، معتبرين أن الانخفاضات إذا حدثت فستكون محدودة، ولكنهم في الوقت ذاته
اعتبروا أن الفترة المقبلة ستكون فترة جيدة لشراء العقارات السكنية إجمالاً.
ومن جانبه، قال رئيس جمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي «أعتقد أن وضع العقارات في
البحرين لايزال مطمئناً، وخاصة العقارات والأراضي السكنية، فالبحرين لاتزال بحاجة
إلى السكن بشكلٍ واسع، وخاصة الأراضي السكنية والمشاريع الموجهة إلى ذوي الدخل
المحدود».
وأضاف الأهلي «قد يكون هناك تردد مؤقت بالنسبة إلى المشاريع الضخمة، بسبب الرغبة
بالاحتفاظ بالسيولة في ظل مثل هذه الأوضاع الاقتصادية التي تمر بها البحرين وبقية
دول المنطقة، ومع وجود حديث عما قد يحصل لقيمة العملة البحرينية، هذه الأمور قد
تتطلب من المستثمرين العقاريين الكبار التريث حتى تتضح الصورة الاقتصادية للبلاد
خلال الفترة المقبلة، وقد يتطلب الأمر عد أشهر، قبل أن تتضح الصورة بشكلٍ أفضل
لديهم».
وأردف «حالياً خلال الشهرين الحاليين، نجد أن هناك انخفاضاً في تداول العقارات في
البحرين مقارنة بذات الفترة خلال العام الماضي، والتي شهدت قبل عام نمواً في
التداول بنسبة 70 في المئة عن الفترة السابقة، وهذه الانخفاضات شملت مناطق متعددة
في البحرين، وقد تكون لها مدلولاتها، إلا أنه لا يمكن الجزم بمآلاتها قبل أن تتضح
الأمور خلال الفترة المقبلة».
وعن توقعاته لأسعار الأراضي السكنية خلال العام الجديد، فقال الأهلي «أعتقد أن
الأراضي السكنية سيتم التعامل معها وفق نوعين، الأول هي الأراضي التي ستظل أسعارها
ثابتة، لأنه لم يحدث فيها مضاربة في الأسعار خلال الفترة الماضية بسبب عدم وجود
بدائل لها، أما النوع الثاني فهو الذي أتوقع أن يحدث فيه هبوط وهو يتعلق بالأراضي
والأماكن التي حدثت فيها مضاربات في الأسعار خلال الفترة القريبة الماضية بسبب
الإقبال عليها مقارنة بقلة المعروض منها، وهناك نتحدث عن المناطق السكنية الجديدة،
مثل بعض المناطق في سار الجديدة وسرايا ومناطق في الرفاعين وسند وتوبلي والبسيتين
وعراد والحد وقلالي وسماهيج، هنا قد يحدث تصحيح للأسعار بنسبة تتراوح بين 10 و20 في
المئة».
وأكمل «في بعض المناطق ارتفعت الأسعار فوق طاقة المواطن، وهذه المناطق قد تشهد
الانخفاض الذي تحدثت عنه، ولكننا قطعاً لن نصل إلى مرحلة الانهيار، لأن البحرين
تحتاج إلى مشاريع إسكانية كبيرة، قبل 10 سنوات كانت الطلبات الإسكانية تبلغ 40 ألف
طلب إسكاني، واليوم نحن نتحدث عن 55 ألف طلب إسكاني، وهذا الرقم يعكس مدى الحاجة
المستمرة إلى الأراضي السكنية وحاجة الناس إلى شراء العقارات في ظل محدودية مساحة
البلاد والنمو السكاني فيها.
وواصل «ربما سيكون على الجميع أن ينتظروا شهراً أو شهرين خلال العام المقبل قبل أن
يصدروا حكماً على أسعار العقارات وما إذا كانت ستنزل أو لا، نحتاج إلى معرفة
القرارات الحكومية التي ستصدر ومقدار السيولة التي ستقوم بضخها في السوق والمشاريع
التي ستقدم عليها، ونحتاج إلى معرفة توجهات المستثمرين في السوق العقارية، ومدى
حاجتهم للسيولة، ومقدار التداول الذي سيتم».
وأفاد «وفيما يخص الأراضي الاستثمارية، فقد يكون الوضع أكثر وضوحاً، وقد ينطبق عليه
ما حدث في العام 2008 عندما حدثت الأزمة الاقتصادية، حيث نزلت أسعار بعض العقارات
الاستثمارية في منطقتي الجفير والسيف من 100 دينار إلى 30 ديناراً، وكانت تلك فرصة
جيدة لمن كان يمتلك السيولة للشراء».
وأردف «أعود فأقول أن تباطؤ التداول العقاري خلال الشهرين الماضيين إذا استمر خلال
مطلع العام المقبل، فإن ذلك يعني أن الأسعار مرشحة للنزول أكثر، ولكن ليس على شكل
طفرات أو انهيارات، العقار يمرض ولكنه لا يموت، وخاصة في دولة مثل البحرين مساحتها
صغيرة وتعاني اكتظاظاً سكانياً وشُحاً في الأراضي».
وختم الأهلي «حتى إذا حدث انخفاض إلى الأسعار بدرجة ما فإن إقبال الناس عليها
سيدفعها إلى النهوض سريعاً، وهو ما سيؤدي بطبيعة الحال إلى عودة الأوضاع إلى شكل
قريب من الوضع الحالي، ولكن لا أعتقد أننا سنمر بسنوات عجاف فيما يتعلق بالعقارات
وبيع الأراضي».
ومن جهته، أفاد مدير عام شركة بوابة دلمون العقارية عبدالله علي أن «أسعار الأراضي
والعقارات في المناطق السكنية في البحرين ليس لها علاقة كبيرة بانخفاض أسعار النفط
أو تراجع السيولة لدى الحكومة، ويمكن ملاحظة ذلك من خلال الأزمات التي مرت على
البلاد على مدى الفترات السابقة».
واستدرك «ولكن عندما نسأل هل نتوقع أن تنخفض أسعارها في العام 2016، نجيب بنعم،
والأسباب في ذلك تتعلق بأمور أخرى، وليس بالضرورة بسبب وضع البلاد الاقتصادي».
وتابع «باعتقادي فإن تأثير حدوث عملية تصحيحية للعقارات ليس أمراً سلبياً، بل على
العكس يكون أمراً إيجابياً بالنسبة إلى المستهلك الذي يتطلع إلى العقار السكني
بالدرجة الأولى، ربما يختلف الحال بالنسبة إلى العقار الاستثماري، ولأنه عند الحديث
عن العقارات السكنية فإن تصحيح الأسعار يصب بشكل إيجابي لصالح المستهلك في البحرين،
ولصالح التخفيف من الأزمة الإسكانية في البلاد».
وأردف علي «ما نتحدث عنه أن هناك فرقاً بين انخفاض الأسعار وحدوث ضرر على
المستثمرين في القطاع العقاري أو المستهلك، وما أراه أنه لن يكون هناك ضرر، وخاصة
أن الأسعار المرشحة للنزول تختلف من منطقة إلى أخرى، ولو أخذنا منطقة شارع البديع
كمثال، أن منطقة كرانة حالياً تعتبر منطقة من أكثر المناطق التي تحظى الأراضي
بأسعار تنافسية بالنسبة إلى المستهلك، والسبب أن هناك مخططات مطروحة للبيع على
المستهلكين، ووصل سعر القدم الواحد فيها إلى 22 ديناراً، في حين أن أسعار بقية
الأراضي في شارع البديع عامة تكون في حدود 25 ديناراً، لعدم وجود مخططات جديدة،
وإنما يكون العرض بحسب ما هو متوافر من خلال عمليات العرض والطلب الفردي، لذلك تكون
الأسعار عادة شبه ثابتة».
وأكمل «ما أراه أنه في الآونة الأخيرة، تم تغيير النظرة الحكومية إلى طرح المخططات
السكنية بعد تولي الوزير عصام خلف وزارة البلديات والتخطيط العمراني، وهو ما أدى
إلى إنزال عدة مخططات سكنية للسوق والمستهلكين، وحرك السوق بدرجة ما، وهذا الأمر هو
ما سيدفع بأسعار العقارات السكنية إلى التصحيح، حيث سيزيد العرض مقابل الطلب،
وسيخلق ذلك أجواء تنافسية لدى المستثمرين العقاريين، وأعتقد أننا مقبلون على فترة
أفضل بالنسبة للمستهلك الذي يرغب في شراء عقار سكني».
وأفاد «أعتقد أنه مع بداية شهر فبراير/ شباط من العام الجديد 2016، ستكون هناك
مخططات لأراضٍ سكنية أكثر مطروحة للمستهلكين، وستكون هذه الفترة مناسبة جداً لشراء
عقاري سكني من حيث الأسعار التي ستطرح بها مقارنة بالأسعار الحالية، وما أعرفه أن
هناك مخططات جاهزة للبيع وسيقوم المستثمرون العقاريون بطرحها مع مطلع العام
الجديد».
وعن المناطق الأرخص بالنسبة للعقارات السكنية في البحرين حالياً، فقال علي «ليس
الموضوع صحيحاً الحديث عن الأسعار بمعزل عن التصنيف السكني، هناك خلل لدى المستهلك
في معرفة التصنيفات السكنية، ونحن ننصح الناس بمعرفة حاجتها من العقار الذي تريد
شراءه، هناك خمسة أنواع من الأراضي السكنية، ويجب أن يعرف المستهلك ما يحتاجه منها،
وهذا الأمر يتعلق بحاجة المستهلك أكثر من السعر المطروح للعقار في هذا المخطط أو
ذاك».
وأوضح «كذلك يحتاج المستهلك إلى معرفة الأراضي المصنفة وغير المصنفة، وعلى المستهلك
أن يطلب عند الشراء ما يثبت قدرته على البناء الفوري، إذا كان العقار سليماً سأوفر
له هذا الإثبات، ولكن عندما يجد أن هناك تلكؤاً في ذلك، عليه أن يتثبت من تصنيف
وتخطيط العقار المعروض للبيع».
وختم علي «الخلاصة هي أننا نعتقد أن هناك حركة تصحيحية مقبلة، ربما لا تكون واسعة
بسبب الظروف المقبلة، ولكنها إن حدثت فإنها قطعاً ستكون لصالح المستهلك».
أما صاحب وكالة أوال العقارية سعد هلال السهلي، فقال «لا يوجد نزول في أسعار
العقارات السكنية حالياً، صحيح أن هناك تراجعاً محدوداً في التداول العقاري، ولكنه
لم يؤدِّ إلى الآن إلى تراجع في الأسعار».
وأضاف السهلي «بحسب تعاملنا في السوق، فالمناطق التي نتعامل فيها، لاتزال محتفظة
بسعرها الحالي، في أمواج والحد والمحرق وديار المحرق وسند والمالكية، وبحسب خبرتي
في العقار، فلا أعتقد أنه ستحدث هزة كبيرة في الأسعار خلال العام المقبل».
وتابع «لكن ينبغي الإشارة إلى أن ثبات الأسعار من عدمه، يعتمد على الخطط التنفيذية
لهذا القطاع خلال الفترة المقبلة، فإذا كان هناك سرعة إنجاز للمخططات وتسهيل
للإجراءات، وتقديم خدمات مقابل الرسوم المفروضة فإن الأسعار ستحافظ على ثباتها
واستقرارها».
وأشار إلى أنه «دائماً تأثير الأوضاع الاقتصادية في أي بلد يكون واقعاً أكثر على
القطاع الاستثماري أكثر من غيره، ويمكن أن يكون هناك انخفاض في الأراضي الاستثمارية
من 10 أدوار فما فوق، ولكن عادة أسعار العقارات السكنية في البحرين تبقى في حدودها
المعروفة والمتداولة».
وختم السهلي «أنا أعمل في القطاع العقاري منذ 38 عاماً، وقد مرت علي ربما أربع
فترات اقتصادية مشابهة للوضع الاقتصادي الحالي، وما أستطيع تأكيده أن العقار السكني
هو أقل العقارات تأثراً بالهزات، وفي بلد مثل البحرين مساحته صغيرة وفيه كثافة
سكانية عالية، يصعب الحديث عن تأثر كبير للعقارات السكنية مهما كانت الظروف
الاقتصادية في البلاد».
الدستور وفقا لأخر تعديل -
دستور مملكة البحرين
قانون رقم
(39) لسنة 2009 بشأن استملاك العقارات للمنفعة العامة
المرسوم
بقانون وفقاً لآخر تعديل- مرسوم بقانون رقم (21) لسنة 2001 بإصدار قانون الشركات
التجارية
المرسوم
بقانون وفقا لآخر تعديل - مرسوم بقانون رقم (15) لسنة 1979 بإصدار قانون التسجيل
العقاري
مرسوم رقم
(34) لسنة 2003 بإعادة تسمية وتنظيم جهاز التسجيل العقاري
مرسوم رقم
(39) لسنة 2002 بإنشاء وتنظيم جهاز التسجيل العقاري
القرار
وفقًا لأخر تعديل قرار رقم (43) لسنة 2003 بشأن تملك غير البحرينيين للعقارات
المبنية والأراضي في مملكة البحرين
قرار رقم
(67) لسنة 2006 بتعديل بعض أحكام القرار رقم (43) لسنة 2003 بشأن تملك غير
البحرينيين للعقارات المبنية والأراضي في مملكة البحرين
قرار رئيس
جهاز المساحة والتسجيل العقاري رقم (36) لسنة 2012 بإصدار اللائحة التنفيذية
للمرسوم بقانون رقم (15) لسنة 1979 بشأن الأمور التي تتعلق بالجانب المساحي من
إجراءات التسجيل العقاري