محامو البحرين

البحث المتقدم

موقع معروف

صفحتنا على معروف

النشرة القانونية

للاشتراك مجانًا بخدمة الأخبار القانونية التي تقدمها شبكة المحامين العرب، ومتابعة أهم الأخبار القانونية اليومية ، ارسل كلمة " اشترك - البحرين " أو "Subscribe - bh" على الرقم التالي ثم اضف رقم الخدمة بقائمة جهات الإتصال لديكم

الملف الصحفي » الأخبار تاريخياً » أخبار يوم 17/08/2016 » النائب بن حميد في مقترح بقانون حول التطوير العقاري:تقليص «الضمان المالي» للمشاريع العقارية إلى 10% »

جريدة اخبار الخليج العدد : ١٤٠٢٦ - الأربعاء ١٧ أغسطس ٢٠١٦ م، الموافق ١٤ ذو القعدة ١٤٣٧ هـ

النائب بن حميد في مقترح بقانون حول التطوير العقاري:
تقليص «الضمان المالي» للمشاريع العقارية إلى 10%

كشف النائب عادل بن حميد عن عزمه تقديم مقترح بقانون جديد بداية الدور المقبل، يتضمن إجراء تعديلات على قانون التطوير العقاري، وهو القانون الذي صدر في عام 2014.
ويتضمّن مقترح القانون إجراء تعديل على المادة التاسعة بما يفيد بتقليص الضمان المالي المفروض أن يقدّمه المطوّر العقاري لأمين حساب المشروع «البنك الذي يتولّى إدارة حساب المشروع العقاري»، بحيث يكون الضمان 10% فقط من قيمة المشروع، وألاّ تُحتسب قيمة الأرض ضمن ذلك.
يتضمن مقترح القانون أيضا إلغاء الفقرة (ب) من المادة رقم (7) من القانون والتي تنصّ على أن يحتفظ أمين حساب المشروع «البنك» بنسبة 5% من القيمة الإنشائية للمشروع بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا تُصرف تلك النسبة إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسليم الوحدات على الطبيعة للمشترين.
وقال بن حميد في تصريح إن القانون يهدف إلى تقليل الأموال التي يودعها المستثمر في البنوك كضمانات مالية على مشروعاته العقارية، إذ إن الحجز على أموال طائلة بملايين الدنانير فترات طويلة من دون أي استثمار يُعد أمرًا مضرًّا وسلبيًّا على المستثمرين، الأمر الذي قد يعوق حركة الاستثمار العقاري.
وأكد أن مقترح القانون لا ينتقص من حقوق المشترين، إذ إنَّ قانون التطوير العقاري تضمّن عددا من الإجراءات والضوابط والشروط الصارمة التي تضمن حقوق المشترين.
وشدّد بن حميد على أن القطاع العقاري يمثّل أحد القطاعات المهمة في اقتصاد مملكة البحرين، والتي ترفد المملكة باستثمارات ضخمة بمئات ملايين الدنانير شهريًّا.
واستدرك: «إنه مع تأييد أغلب ما جاء في قانون التطوير العقاري الجديد من أمور تنظيمية مهمّة إلاّ إن ذلك لا يعني عدم إجراء تعديلات على القانون، وذلك بعد تطبيقه على أرض الواقع، وخصوصًا أننا نشهد تنافسًا شديدًا مع الدول المجاورة على صعيد استقطاب المشاريع الاستثمارية المختلفة، ومنها المشاريع العقارية، الأمر الذي يتطلّب منّا أن نوازن بين وضع الضوابط والشروط وبين منح التسهيلات المهمّة».
وأضاف: «وضَع قانون التطوير العقاري جملة من الشروط للحصول على ترخيص من الجهة المختصة، إذ لا يجيز القانون للمطوّر العقاري أن يبدأ في تنفيذ مشروع التطوير إلا بعد الانتهاء من المخطط الرئيسي للمشروع والحصول على ترخيص التطوير من الجهة المختصة، واشترط القانون للحصول على هذا الترخيص 10 خطوات ضرورية جاءت في المادّة الرابعة من القانون، وهي:
1- وثيقة ملكية العقار أو ما يقوم مقامها باسم مشروع التطوير المزمع إنشاؤه خالية من أي حقوق عينية أو بموافقة أصحاب الحق العيني على البدء في تنفيذ المشروع وبيع وحداته.
2- ترخيص تنفيذ المخطط الرئيسي للمشروع وترخيص البناء وفقًا لأحكام قانون تنظيم المباني.
3- تعهد كل من المطور الرئيسي والفرعي بالبدء في تنفيذ مشروع التطوير خلال المدة المحددة في الترخيص حال وجودهما معًا.
4- كتاب من مهندس استشاري بتحديد القيمة التقديرية لمشروع التطوير مُعتمد من مجلس تنظيم مزاولة المهن الهندسية.
5- تعهد من المطور ببقاء ملكية الأماكن والمساحات المحددة في المخططات الهندسية المعتمدة على الشيوع.
6- الموافقة المسبقة على دفان الأرض المقام عليها مشروع التطوير العقاري بحسب الأحوال.
7- أنموذج عقد البيع بين المطور والمشتري الصادر بتحديد بياناته قرار من الوزير طبقًا للمادة الـ(14) من هذا القانون.
8- التصاميم الهندسية الإنشائية والمعمارية المعتمدة.
9- كتاب من أمين حساب المشروع باسم مشروع التطوير يفيد إيداع المطور 20% من القيمة التقديرية للمشروع، وتحتسب قيمة الأرض من هذه النسبة.
10- المستندات الأخرى التي تحددها اللائحة التنفيذية المتعلقة بالتحقق من خبرة المطور الرئيسي والفرعي وكفاءته المالية والفنية وفقًا للشكل القانوني الذي يتخذه.
وقال: «نلاحظ أن القانون اشترط في الفقرة التاسعة أعلاه أن يقوم المطوّر العقاري بإيداع مبلغ مالي بمثابة (الضمان)، وتم تحديده بـ20% من القيمة التقديرية للمشروع، وتحتسب قيمة الأرض من هذه النسبة، وأن مثل هذا الضمان سيتطلب من المطور العقاري أصولاً مالية كبيرة في حال كون المشروع بملايين الدولارات، وهو الأمر الذي يشكّل إحدى العقبات أمام كثير من المطوّرين العقاريين».
وأضاف: «إنّه مع تفهمنا الكامل لضرورة حماية المشترين فإننا نشير في الوقت نفسه إلى أن القانون تضمّن كثيرا من البنود والنقاط التي تحمي المشترين، ومنها فتح حساب بنكي خاص بمشروع التطوير العقاري، بعكس ما كان يجري سابقًا، إذ يقوم بعض المطوّرين العقاريين بفتح حساب بنكي لكل مشاريعهم، الأمر الذي يتسبّب في حصول بعض الخلط».
وتابع: «كما أنه ينبغي الإشارة إلى أن قيام المطوّر العقاري بإيداع مبلغ مالي ضخم كـ(ضمان) من دون تحريكه واستثماره يُعد أمرًا سلبيًا بالنسبة إلى جميع المطوّرين. علمًا أن المقترح بقانون المعروض أمامكم لا يهدف إلى إلغاء الضمان البنكي كاملاً، وإنما يهدف إلى تقليل نسبته إلى 10% بدلاً من 20، وعدم احتساب كلفة الأرض في عملية الاحتساب».
وقال: «إن توفير ضمان مالي مقدّر بـ10%، بالإضافة إلى عدد من الضوابط والإجراءات الصارمة والعقوبات المختلفة، والتي تصل إلى غرامات بعشرات آلاف الدنانير والسجن، لكفيلة بخلق عملية حماية لمصالح المشترين».
وأشار إلى أن مقترح القانون يتضمن أيضًا إلغاء الفقرة (ب) من المادة رقم (7)، والتي تنصّ على الآتي: «يحتفظ أمين حساب المشروع بنسبة 5% من القيمة الإنشائية للمشروع بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ولا تُصرف تلك النسبة إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسليم الوحدات على الطبيعة للمشترين».
وقال: «إن هذه الفقرة الواردة أعلاه تعني حجز مبالغ طائلة قد تصل إلى ملايين الدنانير مدّة تزيد على السنة بعد الانتهاء من المشروع العقاري وتسليمه إلى المشترين، وهو الأمر الذي قد يتسبّب في الإضرار بالمستثمرين العقاريين من خلال الحجز على أموالٍ طائلة من دون الاستفادة منها في أيّ مشاريع أخرى».
مضيفًا: «إننا نجد أن إيداع 10% من كلفة المشروع العقاري لدى أمين حساب المشروع، ومن ثمّ استرجاعها عند تسليم وحدات المشروع للمشترين، أمر كفيلٌ بتوفير الحماية اللازمة للطرفين، ولا ينبغي المبالغة في احتساب نسب كبيرة وحجز أموال طائلة للمستثمرين من دون أي حاجة حقيقية تتطلبها المصلحة العامة».