جريدة أخبار الخليج العدد
: ١٤٧٨٨ - الثلاثاء ١٨ سبتمبر ٢٠١٨ م، الموافق ٠٨ محرّم ١٤٤٠هـ
قانون
الإيجارات الجديد ينظم السوق العقاري ولكن..
شهد السوق العقاري تطبيق قانون الإيجار الجديد حيث
حدد في المادة الـ27 من القانون الذي ينص على أنه (لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة
المتفق عليها في العقد إلا بعد مضي سنتين من تاريخ بدء العقد أو من تاريخ آخر زيادة
للأجرة أيهما أقرب، وتكون نسبة الزيادة 5% للعين المؤجرة لغرض السكنى، و7% للأغراض
التجارية والصناعية والمهنية والحرفية وغيرها وذلك بحد أقصى 5 مرات طوال مدة
التعاقد، ما لم يتفق كتابة غير ذلك)، كما وحد القانون الجديد المعاملة في مختلف
المناطق الأخرى.
ولكن من الملاحظ عدم التزام بعض المستأجرين بهذا القانون من خلال انتشار الشكاوى من
بعض التجار في الاسواق القديمة وخاصة المنامة والرفاع والمحرق، حيث قاموا بزيادة
الإيجارات مرة واحدة عليهم بنسبة كبيرة بحيث لا يستوعبها صغار التجار في هذه
الاسواق، ما أدى إلى تدهور تجارتهم بسبب بطء السوق والحركة الاقتصادية في الوقت
الحالي، وكان للعاملين في القطاع العقاري رأي في القانون الجديد واستغلال بعض
المؤجرين القانون من خلال الزيادة المبالغ فيها في الإيجارات التي تضر صغار التجار.
إعادة النظر
في بعض الحالات
يقول مساعد رئيس الاتحاد العربي للتنمية العقارية دكتور حسن كمال: «لا بد من إعادة
النظر في الحالات القديمة لبعض التجار في الأسواق القديمة مثل سوق المنامة والتي
كانت ايجاراتها منخفضة، بحيث تكون الزيادة تدريجيا على خمس سنوات مثلا حتى لا تتأثر
تجارتهم وسوق العقار، وأن تعالج كل حالة على حدة ويكون هناك اتفاق بين المستأجر
والمؤجر من خلال الزيادة على فترات معينة بحيث تدخل في اتفاقية الزيادة تكون 7% على
التجاري، و5% على السكني، لأن القانون يجب أن يشمل الجميع وهو في مصلحة كل الأطراف،
كذلك يجب أن يوثق العقد في البلديات منعا لحدوث الخلاف، وحتى يكون هناك احتساب رسوم
البلديات، حتى لا يكون هناك تلاعب وخطورة على جميع الأطراف».
وضع ضوابط للقانون
من جانبه، يقول رئيس جمعية البحرين العقارية سابقا سعد هلال ان «القانون الجديد
للإيجارات جيد لتنظيم السوق العقاري، ولكن كان يجب دراسته جيدا قبل تطبيقه، وهل
يتناسب مع المجتمع البحريني والمستوى المعيشي واقتصاد البلاد، كذلك يجب وضع ضوابط
وحدود لمنع استغلال المؤجر لزيادة الايجارات، وأن يعاد النظر في التطبيق وأن توضح
الثغرات في القوانين ويجب دراستها، وخاصة ان السوق العقاري والتداول بطيء في الفترة
الأخيرة، وكان ينبغي ان تنخفض الإيجارات لركود السوق، ولكن ما لمسناه في الفترة
الأخيرة من شكوى بعض صغار التجار وخاصة أصحاب المهن التراثية مثل العطارين
والحواويج وأصحاب الحلوى في سوق المنامة والمحرق والرفاع هو ارتفاع الاسعار بنسبة
كبيرة، وذلك يرجع إلى استغلال وجشع بعض المؤجرين للقانون الجديد والتلاعب، لذلك يجب
وضع ضوابط لهم ومراقبتهم لأن ذلك يؤثر بشكل سلبي على السوق ويقضي على المهن
التراثية، كذلك يجب الاستفادة من لجنة حل المنازعات العقارية لحل الخلافات بين
المؤجر والمستأجر».
وأضاف أن «سوق البحرين العقاري جذاب ولكنه يحتاج إلى وضع ضوابط، وخاصة اننا متقدمون
في مجال التشريعات العقارية، والبحرين من أفضل الأسواق العقارية في مجال التداول
العقاري، ولكنها تحتاج إلى حوافز وتشجيع وتذليل للصعوبات».
وختم هلال بأنه يجب على المؤجرين الا يستغلوا الفرصة ويرفعوا الإيجارات، ولا يكون
هناك مزاد بين البحريني والاجنبي لمن يستطيع الدفع أكثر للإيجار؛ لأن من الملاحظ ان
الأجانب تحاول كسب المزاد في كل الحالات وهذا يضر السوق البحريني، لأن اموال
الأجنبي تصدر إلى الخارج، وأموال البحريني تبقى في السوق للاستثمار، ويجب أن تكون
الزيادة تدريجيا للإيجارات».
زيادة الإيجارات تدريجيا
ويقول الخبير العقاري أحمد دشتي ان «عملية تصحيح الايجارات عملية جيدة، ولكن يجب
ألا تكون الزيادة بشكل غير مدروس، ما يؤدي إلى إخلاء المحلات وجعلها غير مشغولة
فترات طويلة، وهذا يوثر بشكل مباشر ويؤدي إلى الركود العقاري، لذلك يجب وضع ضوابط
للزيادة السنوية للإيجارات وعدم تطبيقها مرة واحدة حتى لا تسبب مشاكل للمستأجرين،
بالإضافة إلى المراقبة المستمرة للأسواق».
وأضاف دشتي ان «قانون الايجار الجديد حماية لكل الأطراف المتعاملة في السوق العقاري،
ففي السابق كان من الصعب اخراج اي مستأجر، وقد انتهى عهد انتفاع أصحاب المحلات
التجارية القديمة، وبالخصوص الواقعة في منطقتي المنامة والمحرق، بهذه الميزة، ما
جعلهم يبقون في محلاتهم من دون قدرة المالك على رفع الأجرة الشهرية سنوات طوال، أو
اخراجهم من العين المؤجرة لأي سبب غير متفق عليه بين طرفي التعاقد، ومنها تطوير
العقار أو رفع نسبة الدخل للعقار أو الهدم وإعادة الإنشاء، وألغى القانون الجديد
هذه الميزة ووحد مناطق البحرين ليشمل جميع مناطق المملكة قانون واحد».
ويقول دشتي: «كما حدد في المادة الـ27 من القانون انه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة
المتفق عليها في العقد إلا بعد مضي سنتين من تاريخ بدء العقد أو من تاريخ آخر زيادة
للأجرة أيهما أقرب، وتكون نسبة الزيادة 5% للعين المؤجرة لغرض السكنى، و7% للأغراض
التجارية والصناعية والمهنية والحرفية وغيرها وذلك بحد أقصى 5 مرات طوال مدة
التعاقد، ما لم يتفق كتابة غير ذلك، وكما وحد القانون الجديد المعاملة في مختلف
المناطق الأخرى، وهذا سيرفع من التداول والتطوير في المنطقتين المذكورتين بالخصوص
والحركة العقارية العادلة، كذلك تشكل لجنة لفض المنازعات الإيجارية بين المالك
والمستأجر ولها الصلاحية القضائية التنفيذية بحيث تحل المنازعات بشكل اسرع ولا تمتد
هذه القضايا أعواما كما كان في المحاكم السابقة، ما ينتج سرعة حل هذه المنازعات
وعدم تهميش احد أهم مقومات المورد العقاري».
الدستور وفقا لأخر تعديل - دستور مملكة البحرين
قانون رقم (27) لسنة 2014 بإصدار
قانون إيجار العقارات
قرار وزارة العدل والشئون
الإسلامية والأوقاف رقم 67 لسنة 2018 بشأن تشكيل لجنة المنازعات الإيجارية
تأجيل النظر بعدم دستورية
الإيجارات إلى 26 أكتوبر