جريدة أخبار الخليج
العدد : 17139 - الاثنين ٢٤ فبراير ٢٠٢٥ م، الموافق ٢٥ شعبان ١٤٤٦هـ
نائب رئيس
الوزراء يصدر قرارا بشأن قواعد اعتبار مشروع التطوير العقاري أو العقار المشترك
مجمعا عقاريا مغلقا
صدر عن الشيخ خالد بن عبدالله آل خليفة، نائب رئيس
مجلس الوزراء، قرار رقم (1) لسنة 2025، بشأن القواعد والشروط
لاعتبار مشروع التطوير العقاري أو العقار المشترك مجمعاً عقارياً
مغلقاً (Gated Community)، وذلك بناءً على اقتراح مجلس إدارة
مؤسسة التنظيم العقاري، وبعد موافقة اللجنة الوزارية للمشاريع
التنموية والبنية التحتية.
وجاء في نص القرار الذي نشر في الجريدة الرسمية انه تسري
احكامه على كافة مشاريع التطوير العقاري والعقارات المشتركة في
مناطق المشاريع التطويرية «MP» بحسب ما تبينه خرائط التصنيف
المعتمدة بالمملكة والخاضعة للاشتراطات التنظيمية للتعمير / حال
استيفائها قواعد وشروط المجمع العقاري المغلق الواردة في هذا
القرار.
كما تسري احكام هذا القرار على كافة مشاريع التطوير العقاري
والعقارات المشتركة في مناطق التعمير الأخرى الخاضعة للاشتراطات
التنظيمية للتعمير حال استيفائها الشروط الاتية:
1- أن تقع الأرض ضمن تصانيف يسمح فيها بتعدد الاستعمالات.
2- ألا تقل مساحة الأرض عن أربعين ألف متر مربع «40000
متر مربع» ويجوز لاعتبارات فنية وتخطيطية ان تقل المساحة عن
ذلك بشرط الحصول على موافقة تخطيطية من الهيئة على صلاحية
الموقع.
وتمثلت الاشتراطات والمتطلبات العامة للمجمعات العقارية المغلقة في
انه يشترط في مشروع التطوير العقاري او العقار المشترك
لاعتباره مجمعا عقاريا مغلقا استيفاء الاشتراطات والمتطلبات العامة
الآتية:
1- أن يتضمن المجمع العقاري المغلق أجزاء مفرزة للملاك واجزاء
مشتركة تحدد في مخطط موقع العقار.
2- أن يرتبط المجمع العقاري المغلق بخدمات بنية تحتية خاصة
يتم تصميمها وتنفيذها من قبل المطور وفقا للمواصفات والمعايير
المعمول بها في المملكة.
3-أن تكون مداخل ومخارج العقار أو المشروع مقيدة بأنظمة التحكم
في الدخول والخروج.
4- أن يتم تحديد مواقع للمرافق العامة وخدمات البنية التحتية
ضمن المجمع العقاري المغلق بما يتفق مع المواصفات والمعايير
المعمول بها في المملكة، على أن يتم تنفيذها من قبل المطور.
5-أن يتم التوقيع على اتفاقية تحديد المسئوليات الفنية بين
المطورين ومكتب التخطيط المركزي، وهي تلك المرتبطة بأعمال شبكات
البنية التحتية «Technical Interface Agreement»
6-أن يتم إنشاء مكتب التنسيق الفني (TIO) للمجمعات العقارية
المغلقة التي تبلغ مساحتها40 ألف متر مربع أو أكثر، وبالنسبة
الى المجمعات العقارية التي تقل مساحتها عن الحد المذكور، فإنه
يتم إنشاء مكتب التنسيق الفني (TIO) بحسب ما يتم التوافق
عليه بين مكتب التخطيط المركزي والمطور.
7-أن يتم إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وخدمات
البنية التحتية من قبل المطور أو اتحاد الملاك أو المرخص له
-بحسب الأحوال- بما يتفق وأحكام القانون والقرارات الصادرة
تنفيذا له.
8-يجب الإفصاح عن كافة الحقوق والالتزامات المتعلقة بالمجمع
العقاري المغلق بما في ذلك التزامات المطورين أو الملاك تجاه
شاغلي الوحدات العقارية بشأن إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء
المشتركة وخدمات البنية التحتية.
9- يجب على المطور تزويد الإدارة المعنية بالمساحة بالجهاز
بخرائط البناء القائم الطبوغرافية (Topographic As Built
Drawings)، والتي يتم إعدادها من قبل مكتب مساحي متخصص ومرخص
له في المملكة، وكذا بيانات الأعماق البحرية (Bathymetric data)
لجميع التغيرات في الأعماق قبل وبعد تنفيذ المشروع والمعدة من
خلال مكتب مساحة معتمد.
ويراعى في المجمع العقاري المغلق استيفاء اشتراطات تعمير الأراضي
واستعمالاتها، وذلك على النحو الآتي:
1- تحديد استعمالات الأراضي بحسب المخططات التفصيلية المقدمة من
المطور، والتي يتعين استيفاؤها للمعايير والدراسات التخطيطية.
2- استيفاء الشروط والمعايير المعتمدة من الهيئة وما تتضمنه من
جداول اشتراطات التعمير المقترحة من قبل المطور عن كل قطعة
أرض في المجمع العقاري المغلق، والتي يتعين أن التضمن: (نسبة
البناء، مساحات الأراضي الارتدادات الارتفاعات، عدد الطوابق،
الطابع المعماري).
3- تحديد خدمات المجمع العقاري المغلق وخدمات البنية التحتية في
المجمع العقاري المغلق بحسب جداول اشتراطات التعمير التفصيلية
المعتمدة.
ويتعين في المجمع العقاري المغلق استيفاء الاشتراطات الهندسية
والفنية لحرم الطرق والممرات، وذلك على النحو الآتي:
1- يجب ألا يقل عرض حرم الطريق عن 8 أمتار (ثمانية
أمتار)، تماشياً مع اشتراطات حرم الطريق الواردة في التعمير
بنظام تعدد الوحدات العقارية في الاشتراطات التنظيمية للتعمير،
كما يجوز زيادة عرض الشوارع بناءً على الدراسات التخطيطية.
2- يجب أن تحدد عرض ممرات الخدمة بحسب متطلبات الجهات
الخدمية.
3- يجب الا يقل عرض ممرات المشاة عن 3 أمتار (ثلاثة
أمتار).
ويتعين في المجمع العقاري المغلق استيفاء الاشتراطات الهندسية
والفنية لتسوير الأراضي، وذلك على النحو الآتي:
1- أن تكون مداخل ومخارج المجمع العقاري المعلق مقيدة بأنظمة
التحكم في الدخول والخروج وللقائم على إدارة المشروع الحرية في
تحديد آلية التحكم في الدخول والخروج.
2- ان يكون السور مبنياً أو محدداً بسياج نباتي أخضر أو
محاطا بالمياه أو بمساحات خضراء يحظر الدخول إليها إلا بتصريح
من القائم على إدارة المشروع.
ويتعين في المجمع العقاري المغلق استيفاء الاشتراطات المعمارية
للمباني، وذلك على النحو الآتي:
1- الالتزام بالضوابط والاشتراطات المعمارية للنمط العمراني
والواجهات المحددة ضمن جداول اشتراطات التعمير التفصيلية المعتمدة،
بما يسهم في الحفاظ على طابع المجمع العقاري المغلق
2- الالتزام بتصميم خرائط ورسومات المباني والفراغات المعمارية
بما يتفق مع الضوابط المنصوص عليها في قانون تنظيم المباني
الصادر بالمرسوم بقانون رقم (13) لسنة 1977 ولائحته التنفيذية
والقرارات الصادرة تنفيذا لهما.
ويتعين في المجمع العقاري المغلق الالتزام بالاشتراطات الفنية
لأعمال النظافة والمزروعات وذلك على النحو الآتي:
1- أن يتم توفير خدمات النظافة داخل المجمع العقاري المغلق من
قبل المطور أو اتحاد الملاك أو المرخص له -بحسب الأحوال-
بالاتفاق مع الجهة المختصة بالوزارة المعنية بشؤون البلديات عن
طريق شركة متخصصة، ونقل جميع النفايات المنزلية الموجودة في
هذه المجمعات إلى المكان الذي تحدده الجهة المختصة بالوزارة
المعنية بشؤون البلديات للتخلص منها، ووفقاً للشروط التي تضعها.
2- أن تتم صيانة المزروعات داخل المجمعات العقارية المغلقة من
قبل المطور أو اتحاد الملاك أو المرخص له بحسب الأحوال.
وتمثلت الاشتراطات الفنية لتنظيم الإعلانات في انه يخضع الإعلان
في المجمع العقاري المغلق لأحكام المرسوم بقانون رقم (14) لسنة
1973 بشأن تنظيم الإعلانات ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة
تنفيذا له، ويشترط قبل الإعلان إخطار مكتب التنسيق الفني
(TIO).
القانون وفقًا لآخر تعديل - قانون رقم (27) لسنة
2017 بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري
مرسوم بقانون رقم (14) لسنة 1973 بشأن تنظيم الإعلانات
المرسوم وفقاً لآخر تعديل - مرسوم رقم (14) لسنة 2015 بتشكيل لجنة تسوية مشاريع
التطوير العقارية المتعثرة
المرسوم وفقًا لآخر تعديل - مرسوم رقم (69) لسنة 2017 بتنظيم مؤسسة التنظيم العقاري
المرسوم بقانون وفقا لآخر تعديل - مرسوم بقانون رقم (13) لسنة 1977 بشأن إصدار
قانون تنظيم المباني
اللائحة التنفيذية وفقًا لآخر تعديل - اللائحة
التنفيذية الصادرة بتاريخ 18 أكتوبر 1977 م للمرسوم بقانون رقم (13) لسنة 1977
بتنظيم المباني