محامو البحرين

البحث المتقدم

موقع معروف

صفحتنا على معروف

النشرة القانونية

للاشتراك مجانًا بخدمة الأخبار القانونية التي تقدمها شبكة المحامين العرب، ومتابعة أهم الأخبار القانونية اليومية ، ارسل كلمة " اشترك - البحرين " أو "Subscribe - bh" على الرقم التالي ثم اضف رقم الخدمة بقائمة جهات الإتصال لديكم

الملف الصحفي » الأخبار تاريخياً » أخبار يوم 19/07/2008 » تأجير العقارات غير السكنية يخضع لقانون خاص به »

الوطن - السبت 19 يوليو 2008م - العدد 952

القاضي سعيد الحميدي: تأجير العقارات غير السكنية يخضع لقانون خاص به

كتب(ت):- الوطن -
كثيرة هي المنازعات التي تشهدها أروقة المحاكم المتعلقة بعقود الإيجار، والتي أحدثت بدورها الكثير من التوتر في صميم العلاقة بين طرفي تلك العقود وهما المالك والمستأجر، وحول كيفية مواجهة تلك المنازعات وتجنب الخوض في تفاصيلها المرهقة قانوني بين كلا الطرفين وفق لأحكام القانون المدني، خاصة فيم يتعلق بمنطقتي المنامة والمحرق،، ''حكمت المحكمة'' تواصل طرح أوراق الملف بصحبة رئيس المحكمة الكبرى المدنية القاضي سعيد عبدالله الحميدي ليلقي لنا مزيد من الضوء حول منازعات عقود الإيجار مم يسهم في اتساع دائرة المعرفة لكل المشتغلين في ميدان القانون من مشرعين وقضاة ومحامين، ومم يسهم بالتبعية في تحقيق استقرار الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية والقانونية...
الامتداد القانوني لعقد الإيجار
في البداية يوضح القاضي سعيد عبدالله الحميدي نقاط أكثر حول الامتداد القانوني لعقد الإيجار قائل :إذا كان محل العقد المبرم بين إحدى الجهات الحكومية وأحد الأفراد حديقة وهى من المنافع العامة فل يعتبر عقد إيجار يخضع لقواعد الامتداد القانوني المنصوص عليها في المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970م عند انتهاء مدته، أما في حالة عدم سريان الامتداد على عقود إيجار المنشات التجارية الخاصة به (إيجار المتجر) ، فإن المشرع البحريني في تنظيمه لبعض أحكام إيجار العقارات المبنية أصدر القانون رقم 42 لسنة 1365 هـ خاص ببيوت السكن ثم أصدر القانون رقم 12 لسنة 1373 هـ خاص بالبنايات المستعملة في أغراض أخرى غير السكن وقد نص على أن هذه البنايات تشمل الدكاكين والحفريات والكراجات والمقاهي والفنادق والمخازن ودور السينم. كما أصدر القانون رقم 42 لسنة 1374 هـ المعروف بقانون تحديد إيجارات المحلات التجارية في المنامة لعام 1955م ، وقد نص على أن العقار في أحكامه يعنى أي أرض أو بنايات تستعمل لغير السكن أو لغير أغراض اجتماعية.
إيجار المنشآت التجارية
ويشير القاضى الحميدى: ''تقول محكمة التمييز في هذا الصدد'' ولما كان البين من صياغة أحكام هذين القانونين وعباراتهما أن المقصود بهما هو العقارات التي تؤجر كأماكن للانتفاع بها في أغراض تجارية فإنها لا تسرى على إيجار المنشات التجارية التي تمارس نشاطها في هذه الأماكن تحت عنوان تجارى خاص به ، ذلك أن المتجر ليس هو العقار الذي يشغله وإنم يتكون من مجموعة من العناصر المادية والمعنوية التي تجعل له كيان قانوني خاص ل يشكل المكان إلا أحد هذه العناصر، فإذا تم تأجيره بقصد استغلاله من قبل المستأجر بحالته فل يعتبر ذلك إيجار للعقار الذي يشغله، ومن ثم ل يسرى عليه الامتداد القانوني المقرر بنص المادة الأولى من القانون رقم 9 لسنة 1970 فإذا كان ذلك وكان البين من العقد المبرم بين الطرفين أن المطعون ضدهم خولوا الطاعن الانتفاع بالفندق المملوك لهم واستغلاله كمنشأة تجارية بجميع عناصرها المادية والمعنوية فإنه ينتهي بانتهاء مدته ما دام الطرفان لم يتفقا على تجديده ول يسرى علية الامتداد القانوني المقرر بالقانون رقم 9 لسنة 1970م.
الأماكن المؤجرة كفنادق أو بنسيونات
وحول أهم الاستثناءات من تلك القاعدة يبين القاضي الحميدى أن الأماكن المؤجرة كفنادق أو بنسيونات أو ما شابهها والتي هي معدة بطبيعتها للتأجير من الباطن لنزلائه. حق للمستأجر لها تجديد عقود إيجارها عند انتهاء مدتها، وتقول محكمة التمييز في هذا الصدد:''حق مستأجر العقار في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته طبق لنص المادة الأولى من المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 إنم يشمل جميع أنواع العقارات المبنية التي وضع المشرع القواعد المنظمة لإيجارها ومنها البنايات التي ينطبق عليها الإعلان رقم 12 لسنة 1373 والتي تشمل الفنادق حسبما نصت على ذلك المادة الثانية من هذا الإعلان يستوي في ذلك أن يكون العقار المؤجر مفروش أو غير مفروش مصرح للمستأجر بتأجيره من الباطن أو غير مصرح له بذلك . وإذ صدر بعد ذلك المرسوم بقانون رقم 22 لسنة 1976 بتعديل بعض أحكام الإيجار ونص في الفقرة الأولى من مادته الأولى على عدم سريان حكم المادة الأولى من الرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 على المستأجر المصرح له بالتأجير من الباطن ثم بين في الفقرتين الثانية والثالثة القواعد المنظمة لعلاقة المؤجر بالمستأجر من الباطن بعد انتهاء عقد الإيجار الأصلي طبق للفقرة الأولى وانتهى في الفقرة الأخيرة من المادة إلى عدم سريان أحكام فقراتها السابقة على الأماكن المؤجرة كفنادق أو بنسيونات أو ما شابهها والتي هي معدة بطبيعتها للتأجير من الباطن لنزلائه ، فإن هذه الأماكن تظل خاضعة لحكم المادة الأولى من المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 فيحق لمستأجريها تجديد عقود إيجارها عند انتهاء مدتها طبق لحكم هذه المادة . فإذا كان ذلك وكان المرسوم بقانون رقم 15 لسنة 1986 بشان تنظيم السياحة لم يتناول المسائل المتعلقة بإيجار الفنادق وليس فيه م يشير إلى عدم تجديده طبق لأحكام المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 8237,1970 وإيضاح لما تقدم، لو أن زيد من الناس استأجر محل بفندق الدبلومات لاستعماله لبيع الزهور، أو الحلوى، أو للحلاقة أو للوازم الكمبيوتر مثل وانتهى العقد المبرم بين مالك الفندق والمستأجر الأصلي له أقول وعلى الرغم من انتهاء عقد الإيجار بين مالك الفندق والمستأجر الأصلي، إلا أن عقد الإيجار المبرم بين المستأجر الأصلي، وزيد المستأجر من الباطن، صاحب محل الزهور والحلاقة والحلوى - يظل باقي ويخضع للامتداد القانوني، ول يستطيع مالك الفندق إخراج المستأجرين من الباطن بحجة انتهاء فترة عقد إيجار المستأجر الأصلي.
الأرض الفضاء
وحول مدي سريان الامتداد القانوني على الأرض الفضاء يوضح القاضي الحميدى: ''تقول محكمة التمييز في هذا الصدد إنه وإن كان لمستأجر العقار الحق في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته طبق لإحكام المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 فل ينتهي العقد بانتهاء مدته المتفق عليها وإنم يمتد بحكم القانون إذا رغب المستأجر في ذلك لمدة غير معينة بذات شروطه. إلا أنه وقد آلت إلى الطاعنة في نهاية مدة العقد وطبق لشروط ملكية المباني التي أقامتها المطعون ضدها في الأرض الكائنة بالمنامة المؤجرة له . فقد أصبح العقار بصورته الحالية مغاير للعقار الذي كان مؤجر بالعقد المبرم بين الطرفين، فل يسوغ سريان الامتداد القانوني على هذا العقد وبذلك يكون قد انتهى بانقضاء مدته ولم يتم تجديده لمدة أخرى لعدم اتفاق الطرفين على ذلك، كما تقول محكمة التمييز في هذا الصدد: ''جرى قضاء هذه المحكمة على أن ما قرره المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970م من حق مستأجر العقار في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته ينصرف إلى عقود إيجار البيوت والبنايات الأخرى التي وضع المشرع تنظيم لإيجارها في القوانين الخاصة بذلك دون غيرها من العقارات التي لا تخضع عقود إيجارها لأحكام هذه القوانين فل يسرى على الأراضي الفضاء إلا إذا كانت واقعة داخل حدود بلدية المنامة ومؤجرة لغرض غير السكن أو غير أغراض اجتماعية والتي اعتبرها المشرع ضمن العقارات التي يسرى عليها قانون تجديد إيجارات المحلات التجارية في المنامة لعام 1955 ولما كانت العبرة بحالة العقار عند تأجيره باعتبار أنها هي التي كانت محل نظر المتعاقدين وقت التعاقد فل يسرى التجديد القانوني على إيجار الأرض الفضاء حتى ولو أجرت لإقامة بناء عليها واشترط أن تؤول ملكيته إلى المؤجر عند انتهاء العقد إذ يصبح العقار بصورته التي آل إليها وقتئذ مغاير للعقار الذي كان مؤجر بالعقار الذي انتهى فل يسوغ تجديده بذات شروطه بحكم القانون.

محاولات نيابية لإلغاء برنامج «مزايا»

النائب العام يتسلم التقرير الأول لوحدة المرافعات

النواب يطالب بإلغاء الفوائد «الربوية» على القروض الإسكانية

توافق حكومي نيابي على تنمية موارد احتياطي الأجيال

أضف طلبك

صيغة الجوال غير صحيحة

محاولات نيابية لإلغاء برنامج «مزايا»

النائب العام يتسلم التقرير الأول لوحدة المرافعات

النواب يطالب بإلغاء الفوائد «الربوية» على القروض الإسكانية

توافق حكومي نيابي على تنمية موارد احتياطي الأجيال

أو يمكنك تسجيل الدخول باسم المستخدم وكلمة المرور

أضف طلبك