محامو البحرين

البحث المتقدم

موقع معروف

صفحتنا على معروف

النشرة القانونية

للاشتراك مجانًا بخدمة الأخبار القانونية التي تقدمها شبكة المحامين العرب، ومتابعة أهم الأخبار القانونية اليومية ، ارسل كلمة " اشترك - البحرين " أو "Subscribe - bh" على الرقم التالي ثم اضف رقم الخدمة بقائمة جهات الإتصال لديكم

الملف الصحفي » الأخبار تاريخياً » أخبار يوم 27/07/2008 » تعديل قانون الدلالة والخبرة في البحرين »

أخبار الخليج - الأحد 27 يوليو 2008م - العدد 11083

تعديل قانون الدلالة والخبرة في البحرين

لقد كثر في الآونة الأخيرة الحديث حول تعديل قانون الدلالة وقانون الخبرة في الأوساط العقارية عبر الصحف المحلية بسبب الطفرة العقارية ودخول بعض الدخلاء للعمل في هذه المهنة الحرة من دون ترخيص وفرض العمولات من دون أسس قانونية، ولأهمية هذه المهنة وخاصة لمن لهم الحق في ممارستها، التي يفترض ضبطها عن طريق الجهات الرسمية سواء على المستوى الحكومي بوضع ضمانات قانونية أوعن طريق السلطة التشريعة بتقديم المقترحات والرغبات وتعديل ما يحتاج من تعديل لبعض المواد القانونة الصالحة لمجريات البلد وهذه المهنة وتحديد الجهة المختصة لها، لا يغيب عن الأذهان أن هناك عددا من القوانين السارية في البلاد التي تحتاج إلى تطوير وتعديل لمواكبة المتغيرات والأوضاع الجديدة للطفرة العقارية الحاصلة في البلاد منها:
1- قانون الدلالـــــة الصادر: بمرسوم بقانون رقم (21) لسنة 1976 والقرارالوزاري رقم (1) لسنة 2003م. 2- قانون الخبـــــرة: مرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1995 والقرار الوزاري رقم (2) لسنة .1995 3- قانون الإيجارات: الصادر بالإعلان 42 / 1365 وكذلك الإعلان 12 / 1373 المقتصر على تنظيم منطقتي المنامة والمحرق فقط. 4- اختصاص وزير العدل والشؤون الاسلامية بتعيين اعضاء هيئة الفرز والقرارات المنظمة منح الصلاحيات لهم من دون الاستناد الى قوانين تسنها السلطة التشريعية التي لها الحق في ذلك. 5- التعيين بقرار وزير العدل للممثلين أمام المحاكم للبيوع سواء للمنقولات أو العقارات. 6- المرسوم بقانون بشأن تملك مواطني دول مجلس التعاون: رقم (40) لسنة 1999 للعقارات المبنية والأراضي في البحرين والمرسوم بقانون رقم (1) لسنة 2001 بشأن تملك غير البحرينيين للعقارات المبنية والأراضي. 7- بشأن تملك الأجانب: قرار مجلس الوزراء رقم (3) لسنة 2003 بشأن السماح بالتملك لغير البحرينيين للعقارات المبنية والأراضي ، وإلغاء قرار مجلس الوزراء رقم (5) لسنة 2001 بتحديد المناطق التي يسمح بها للتملك لغير البحرينيين. كما أن هذا القانون لم ينظم وينسق عملية الإقامة والجهات الامنية المختصة بالموافقة من عدمها قبل التسجيل بأسماء الأجانب التي تنطبق عليهم شروط معينة للتملك. وتعليقا على ما ذكرت جمعية العقاريين على لسان أمين سر الجمعية بأن هناك بعض الدخلاء والأجانب الذين يمارسون هذه المهنة من دون ترخيص أو نظام معتبر هو واقع سيئ يحتاج إلى وضع حدود له من قبل الجهات المختصة بوزارة العدل والشؤون الإسلامية حيث إنها هي الجهة المختصة في تنظيم هذه المهنة السائبة، وبالنسبة إلى التساؤل لماذا وزارة التجارة تصدر سجلات تجارية للترخيص للعقارات ووزارة العدل ترخص كذلك لهذه المهنة؟ إن هذا الأمر يحتاج إلى وقفة. حيث إن قانون الدلالة لم يحدد أن وزارة التجارة هي الجهة المختصة لمزاولة هذه المهنة إذ تخرج عن دائرة اختصاصها. الواقع إن هذه المهنة بشكلها وبنودها وموادها القانونية تؤكد أن يفترض أن جهة الاختصاص وزارة العدل والشؤون الإسلامية المسؤولة عن تنظيم هذه العملية بشكل قانوني ملزم لجميع الأطراف العاملين والمتعاملين فيها. وبالنسبة إلى تسمية (الدلال) وتغيير المسمى إلى (الوسيط العقاري أو الوسطاء العقاريين أو المستشار أو الخبير العقاري) هذه هي التسمية العصرية وهي العبارة الصحيحة في القانون للتفريق بين مهنة العقارات والدلالة في الأسهم أو السمسرة وغيرها وبين الوسيط في المنقول والعقار، وإن مسمى الوسيط العقاري هو الاسم الحضاري لهذه المهنة. وبالنسبة إلى تعديل عمولة الدلال وتحديدها بشكل واضح في القانون هذا أمر واجب لكي يعلم المتعاملون في العقار حقيقة النسبة التي يتقاضاها الدلال أو الوسيط العقاري بشكل قانوني واضح، حيث ان المرسوم بقانون رقم (21) لسنة 1976 في المادة رقمي «2 ،5« الصادر بتاريخ 1 يونيو 1976 وضح أن العمولة التي يتقاضاها الدلال في العشرة الآلاف الأولى 2% وفي العشرة الآلاف الثانية 5،1% ولباقي المبلغ 1% بالمناصفة بين البائع والمشتري وان في عرف البحرين يتقاضى الوسيط العقاري العمولة الحالية 1% من البائع والمشتري 1% أي 2% مناصفة بين البائع والمشتري وفي قانون الإيجارات يتقاضى 3% من مجموع عقد الإيجار لمدة عام يدفعها مناصفة بين المؤجر والمستأجر ولكن في عرف البحرين يتقاضى الوسيط العقاري عمولة الإيجار أول شهر من المالك وهذه الأمور لها واقع مقبول ومتعارف عليه سنوات طويلة، وفي قانون الخبرة وخلفية القرارات لدوائر هيئة الفرز والممثلين أمام القضاء تركت لتقدير القاضي الذي دائما يأخذ بتقديرات السابقين لتقدير الأتعاب لهم، ولو نظرنا إلى تقديرات بعض دول مجلس التعاون الخليجي للعمولة فسنلاحظ ان الوسيط العقاري في المملكة العربية السعودية يأخذ من المشتري 5،2% وفي دولة قطر ودولة الكويت وسلطنة عمان ودولة الإمارات العربية المتحدة يأخذ الوسيط العقاري 2% بالمناصفة بين البائع والمشتري، وكل ذلك لما يقوم به الوسيط العقاري من دور فعال وبارز ومنتج بإقناع البائع والمشتري ومن جهد يستحق بعد ذلك المطاف هذه العمولة، وأما ما يفرضه بعض الشركات العقارية من عمولات قد تصل إلى 10% بحجة أنها أعمال وأوراق إدارية ليس له واقع قانوني بل هو تجاوز على القانون ويجب على الجهات المختصة التصدي لمثل هذه الشركات. ولهذا وبعد تلك العجالة أقترح الآتي: 1- تعديل قانون الدلالة في البحرين ومنها تسمية الدلال وسيطا عقاريا لرقي هذه المهنة. 2- تحديد جهة الاختصاص وهي وزارة العدل والشؤون الإسلامية لتوافر واقعها القانوني. 3- إيقاف وزارة التجارة والصناعة عن الترخيص لمهنة الدلالة والمكاتب العقارية وتحول دائرة الاختصاص إلى وزارة العدل المسؤولة أمام مجلس النواب. 4- تحديد عمولة الوسيط العقاري بنسبة 2% بالمناصفة بين البائع والمشتري. 5- تحديد عمولة الوسيط العقاري للقيمة الإيجارية أول شهر أو من مجموع الإيجار السنوي بنسبة 5% من مجموع قيمة عقد الايجار لمدة سنة أيهما أقل يدفعها مالك العقار المؤجر. 6- تحديد النسبة الإدارية التي يفترض أن يتقاضاها الوسيط العقاري لعمل الإدارة (لا تقل عن 15%). 7- تنظيم وصياغة نصوص بنود عقود الإيجار بصورة موحدة للمتعاملين. 8- تحديد الجهة المنظمة والمراقبة لهذه العملية بوزارة العدل والشؤون الإسلامية بصفتها (المسجل العام) بالوزارة. 9- تحديد جميع مسميات الأنشطة العقارية في القانون: حقوق الوسيط العقاري ومهامه وأتعابه والجهة التي تحاسبه في حال المخالفة ومنها (مكاتب البيع والشراء والتأجير والإدارة والتطوير العقاري). 10- إيقاف الشركات الأجنبية عن العمل في الوساطة العقارية داخل البلد من دون ترخيص قانوني واقتصار هذه المهنة فقط على المواطن البحريني. 11- لا يسمح بتسجيل أي عقد بيع عقاري إلا بوسيط عقاري مقيد برقم خاص لدى مكتب توثيق ومسجل رسمي بوزارة العدل والشؤون الإسلامية باستثناء الهبات والعقارات الآيلة بالإرث الشرعي أو القسمة أو الأحكام القضائية الصادرة عن المحاكم سواء المحلية أو من نرتبط معهم باتفاقيات قضائية وكذلك الوحدات السكنية التي تخصصها وزارة الاسكان أو الحكومة أو الديوان الملكي للمواطنين. 12- تحديد شروط واضحة عند تعديل القانون لمن يرغب في مزاولة مهنة الوساطة العقارية مع تحديد اللجان التأديبية والشروط الواجب توافرها فيه ومنها الكتابة والقراءة. 13- يحدد بالقانون تعيين وتنظيم واختصاص وأتعاب دائرة هيئة الفرز في الوزارة. 14- يحدد بالقانون تعيين وتنظيم واختصاص وأتعاب الوسطاء العقاريين المكلفين من القضاة والمحاكم للبيوع في المزادات العلنية والحد من التصفيات الخارجية التي تحصل بعد تكليف الوسيط العقاري والقصد منها هضم حق الوسيط العقاري وحرمانه من العمولة الحاصل من بعض مكاتب المحاماة لسلب مجهود الوسيط العقاري المكلف ببيع العقار أو المنقول بالمزاد العلني المباشر. 15- تحديد (المكافآت التحفيزية) للوسطاء العقاريين الذين لهم الدور البارز في مساعدة القضاء على إتمام مهامهم القضائية بالنسبة والتناسب وصرف أتعابهم بأسرع وقت. إن ما يحصل من تعد على القانون وحقوق الغير من بعض الدلالين والوافدين والمواطنين والشركات الأجنبية من تشويه صورة المهنة بفرض عمولات عقارية وخدمات مريبة داعية للنصب على الآخرين وسلب مجهود الدلالين المجتهدين الذين كانوا السبب في إقناع المستثمرين في شراء العقارات بالبحرين والذي ينتهي الحال بهم بأن الشركة لا تدفع عمولة إلا لمنتسبيها وهذا هضم لحقوق الغير وليس له مسوغ قانوني في البلد ولو لم تؤد وساطته إلى إبرام عقد البيع بسبب حجبه لإتمام هذه الصفقة أو بسبب العقود العقارية المؤجلة السداد حتى الانتهاء من المشروع، ولهذا كان يفترض على المشرع ان يلتفت إلى ذلك الأمر لكي تتحقق العدالة فيه بتعديل قانون الدلالة والخبرة ليتماشى مع مواكبة العصر على قرار قانون المحاماة (بأن تكون هناك لجان تعيين وتحديد الفئات وتأديب المخالفين لأصول المهنة والقانون) ويرشح في المشاركة باللجان من لهم الباع والدراية والخبرة العقارية ومن المهتمين والقانونيين لتنظيم هذه المهنة المهمة لتعديل بنود القانون بنصوص أفضل تتواكب مع العصر والتطور العقاري والانفتاح الحاصل.

وزيــر الـداخـلـيـة يـفـتـتـح الـمـؤتـمـر الـدولـي الأول لـلـعـــقـــوبـــات الــبــديــلـــة

المناقصات والمزايدات» يستكمل إدراج جميع الجهات المتصرفة في خدمة الإشعارات

«بورصة البحرين» تعلن انتخاب يوسف اليوسف رئيسا لمجلس الإدارة

أضف طلبك

صيغة الجوال غير صحيحة

وزيــر الـداخـلـيـة يـفـتـتـح الـمـؤتـمـر الـدولـي الأول لـلـعـــقـــوبـــات الــبــديــلـــة

المناقصات والمزايدات» يستكمل إدراج جميع الجهات المتصرفة في خدمة الإشعارات

«بورصة البحرين» تعلن انتخاب يوسف اليوسف رئيسا لمجلس الإدارة

أو يمكنك تسجيل الدخول باسم المستخدم وكلمة المرور

أضف طلبك