أخبار الخليج - العدد 11418
- السبت 27 يونيو 2009
قانون مجلس النواب للإيجارات
باطل ومخالف للدستور الحكومة:
قانون النواب يزيد الخلافات بين المؤجر والمستأجر
أحالت الحكومة الى مجلس النواب مشروع قانون بشأن ايجار
العقارات المبنية المعد في ضوء الاقتراح بقانون المقدم من المجلس وبحسب رد الحكومة
على مجلس النواب فإن مشروع القانون مخالف للدستور ويزيد من الخلافات بين المؤجر والمستأجر.
وان الزيادة في القيمة الايجارية جاءت مجردة من أية ضوابط اقتصادية أو اجتماعية ولم
تراع البعد الاقتصادي أو الاجتماعي.
وقد درست الحكومة مشروع القانون المشار اليه، ووقفت على اهدافه المتمثلة في ايجاد تنظيم
تشريعي للعلاقة الايجارية بين
ملاك العقارات المبنية ومستأجريها يضمن سد الفراغ التشريعي وتصحيح مواضع الخلل به،
وايجاد توازن اقتصادي بين الملاك والمستأجرين من خلال حماية ذوي الدخل المحدود من تهديد
بعض الملاك في فرض زيادة تعسفية وغير مبررة على اجرة العقار، وحفظ حقوق الملاك في الزيادات
السنوية بناء على مبدأ العدالة والتوازن، كما يهدف مشروع القانون الى تحقيق بعد اقتصادي
عام وذلك بتنظيمه الجانب الاقتصادي وحماية الملاك والمستثمرين وتعزيز الثقة بمركز البحرين
المالي والتجاري وهذا كله على النحو المبين بالمذكرة الايضاحية للاقتراح بقانون.
وتتفق الحكومة مع مجلس النواب الموقر من حيث المبدأ على ضرورة اجراء تعديلات على الانظمة
التشريعية التي تحكم العلاقة بين الملاك والمستأجرين، إلا ان ذلك التعديل يتطلب التريث
لحين اجراء الدراسات اللازمة لوضع تنظيم جيد للعلاقة بين المالك والمستأجر، يرتضيه
كل منهما، خاصة في ظل وجود اوضاع قانونية مستقرة منذ زمن بعيد، وحتى لا يصطدم التشريع
الجديد بتلك الأوضاع، مما يسبب ارباكا لحياة المواطنين والمقيمين، ونعما فعل المشرع
الدستوري عندما راعى البعد الاقتصادي وقواعد العدالة الاجتماعية للعلاقة بين ملاك الاراضي
والعقارات ومستأجريها، اذ تنص المادة (9/هـ) من الدستور علي ان "ينظم القانون على أسس
اقتصادية، مع مراعاة العدالة الاجتماعية، العلاقة بين ملاك الاراضي والعقارات ومستأجريها".
وبناء على ما تقدم، فإن اعداد تشريع ينظم العلاقة بين ملاك الاراضي والعقارات ومستأجريها،
كان لابد ان يسبقه اجراء دراسات مستفيضة مع جميع الاطراف ذات العلاقة وتحديد الأسس
الاقتصادية التي وضعها الدستور قيدا علي اصدار مثل تلك التشريعات، واظهار البعد الاجتماعي
لهدا التشريع الجديد حتى يؤتي ثماره من زاوية العدالة الاجتماعية وهناك ثمة مسألة أولية
يجب ايضاحها للسلطة التشريعية الموقرة وهي ان مقتضى النص الدستوري المشار اليه، فيما
تضمنه من ضرورة وضع الأسس الاقتصادية وتحقيق قواعد العدالة الاجتماعية، ليس موجها للسلطة
التشريعية فحسب، ولكن النص يقتضي ان يشاركها في ذلك السلطة التنفيذية بما لديها من
مكنات دستورية خولها اياها الدستور وذلك حينما نص في المادة (47/أ) على ان يراعي مجلس
الوزراء مصالح الدولة، ويرسم السياسة العامة للحكومة ويتابع تنفيذها، ويشرف على سير
العمل في الجهاز الحكومي".
ولا مراء في ان اعداد سياسة تشريعية جديدة تتعلق بتنظيم العلاقة بين ملاك العقارات
ومستأجريها، وهي علاقة ذات بعد قانوني واجتماعي واقتصادي، لا مراء في انها تدخل في
صميم السياسة العامة للدولة، ويتضح من الدراسات المقارنة مع كل الدول وعلى مر العصور
ان العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر خاصة بالنسبة للعقارات المبنية، تأخذ أبعادا
سياسية أي انها ترتبط بالفكر الايديولوجي السائد في المجتمع، وتختلف ابعاد هده العلاقة
من دولة الى اخرى ومن زمان الى آخر حسب تغير الفكر الاستراتيجي للدولة، ونضرب مثالا
على ذلك، ان الدول التي مرت بأزمات اسكانية متخمة تغيرت بشأنها ابعاد العلاقة الايجارية
والتحول من نظام سياسي واقتصادي الى آخر يلائم الازمة التي تمر بها البلاد.
واذا كان هناك ثمة التزام دستوري بإعداد قانون ينظم العلاقة بين ملاك الاراضي والعقارات
ومستأجريها، فإن هناك وجها آخر لهذا الالتزام وهو بيان الأسس الاقتصادية وقواعد العدالة
الاجتماعية، ولما كان ذلك، ولوجود وجهين للالتزام احدهما على السلطة التشريعية والآخر
على السلطة التنفيذية، فإن الأمر يقتضي التريث والتأني حتى يتم تحقيق احد وجهي الالتزام
الذي نص عليه الدستور وهو بيان الأسس الاقتصادية ودراسة عن كيفية تحقيق قواعد العدالة
الاجتماعية.
من جميع ما تقدم فإن الحكومة تأمل من السلطة التشريعية الموقرة ارجاء النظر في مشروع
القانون لحين اعداد الدراسات السياسية والاقتصادية والاجتماعية اللازمة لإعداد تشريع
متكامل يتفق مع الاحكام الدستورية المشار اليها.
الملاحظات التفصيلية:
اذا ما اصرت السلطة التشريعية على المضي قدما في مشروع القانون، فإن الحكومة يهمها
ان تبدي الملاحظات الآتية:
أولا: نظرا لأن السياسة التشريعية التي جاء بها مشروع القانون تمثل نقطة تحول كبيرة
بشأن العلاقة بين ملاك العقارات ومستأجريها، فما هو معمول به الآن يختلف تماما عما
جاء بمشروع القانون، لذلك فإن حسن السياسة التشريعية يتطلب مراعاة البعد النفسي والاجتماعي
للاشخاص المشمولين بتطبيق احكام القانون، وهذ الأمر يتطلب وفقا للصياغات والاحكام القانونية
المتعارف عليها، فترة انتقالية تمهيدية تبيح للافراد تقبل السياسة التشريعية الجديدة
وتوفيق اوضاعهم ومراكزهم القانونية التي استقرت فترة طويلة من الزمن.
لذلك تأمل الحكومة من السلطة التشريعية ان يضمن مشروع القانون نصا بمقتضاه يستمر العمل
بالعقود التي ابرمت قبل العمل بأحكامه لمدة خمس سنوات بمراعاة ارادة المستأجر في الاستمرار
من عدمه في العين المؤجرة، وهذا الحكم اخذت به كثير من الدول عند اعداد تشريعات تتعلق
بتنظيم العلاقة الايجارية لأن العدالة الاجتماعية تقتضيه.
ثانيا: بالنظر الى المواد الواردة في مشروع القانون
بالنسبة للمادة الثانية: تنظيم احكام بعض الحالات بقرار غير جائز:
بعد ان استثنت هذه المادة بعض العقارات من تطبيق احكام القانون نصت على ان "ويصدر بتنظيم
العلاقة في شأن الحالات المنصوص عليها في البنود السابقة قرار من مجلس الوزراء".
هذا النص تشوبه شبهة مخالفة صريحة لنص المادة (9/هـ) من الدستور والتي تنص على ان ينظم
القانون على أسس اقتصادية، مع مراعاة العدالة الاجتماعية، العلاقة بين ملاك الاراضي
والعقارات ومستأجريها.
ووجهة المخالفة تتضح في ان تنظيم العلاقة بين ملاك العقارات - أيا كان نوعها لإطلاق
العموم - ومستأجريها يكون بقانون وليس بناء على قانون او بمقتضى القانون، فعبارة "ينظم
القانون تعني انه ليس لأداة ادنى من القانون ان تتولى بالتنظيم العلاقة بين المالك
والمستأجر ومن ثم فإن النص الوارد في عجز المادة الثانية المشار اليه فيما تضمنه من
منح مجلس الوزراء سلطة تنظيم العلاقة بين ملاك العقارات المشار اليها في هذه المادة
ومستأجريها، بقرار يصدر منه، فإن هذا النص يكون قد شابه شبهة مخالفة احكام الدستور،
وتعين إعادة النظر في هذه المادة.
بالنسبة للمادة الثالثة: عن توثيق عقد الايجار واثباته:
تتضمن هذه المادة نصا يوجب في جميع الحالات، توثيق الايجار رسميا بمكتب التوثيق بوزارة
العدل.
ولما كانت نصوص اي تشريع يجب ان تكون متوازنة ومتجانسة تكمل بعضها الآخر، دون زيادة
غير محمودة او تناقض يخل بالمعنى، فهذا الحكم المنصوص عليه بالمادة الثالثة من مشروع
القانون يتضمن تناقضا، ففي الوقت الذي اعتبر فيه الشكلية شرطا لازما لإبرام عقد الايجار
عاد وأجاز اثباته بجميع طرق الاثبات، فاذا كان النص على وجود توثيق الايجار رسميا،
فإن ذلك يعني عدم جواز اثبات عقد الايجار، الا بالمحررات الرسمية، ومن هنا يتضح التناقض
بين الاحكام الواردة بهذه المادة من جواز اثبات عقد الايجار بكل طرق الاثبات، ووجوب
توثيق الايجار رسميا.
ومن كل ما تقدم ترى الحكومة انه من الأوفق ان يكون أمر التوثيق جوازيا، او يكتفي بإثبات
تاريخ العقد فقط لدى الموثق.
بالنسبة للمادة (4) لم تحدد الوقت او الزمن المعتمد لأجرة المثل:
تتعلق هذه المادة بمقدار الاجرة وكيفية تقديرها.
خلت هذه المادة من الاشارة الى الوقت المعتمد لتحديد اجرة المثل، وحسما لأي خلاف بشأن
تحديد اجرة المثل، فإن الحكومة تقترح تحديد وقت لاعتبار اجرة المثل، وان يكون ذلك الوقت
من تاريخ عقد الايجار، على ان تتولى المحكمة تحديد اجرة المثل في تاريخ تحرير العقد.
بالنسبة للمادة (6) عن القيام بالإصلاحات ومدي تعلق حق المستأجر بها وبالتعويض عنها:
لم تتضمن هذه المادة تقرير حق المستأجر في طلب التعويض إذا كان له مقتضى، وخلت أيضا
من تقرير حقه في إلزام المؤجر بتنفيذ التزامه عينا وذلك بقيامة بما يلزم من الإصلاحات
لتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة.
بالنسبة للمادة (7) عن الاصلاحات الضرورية معناها - ووجوب الاعتداد بالعرف بشأنها:
جاءت هذه المادة تكرارا لما جاء بالمادة 515 من القانون المدني الى أنها أغفلت حكما
هاما جاء بالمادة (515) المذكورة وهو "القيام بالاصلاحات الضرورية طبقا لما يقضي به
العرف"، وفضلا عن أن هذا الاغفال يتضمن تقييدا لحكم المادة (515) المشار إليها، بأنه
يترتب عليه كثرة الخلافات بين المؤجر والمستأجر على سند من أن القاعدة المرفقة هي سلوك
جرى اعتياد الناس عليه واستقر في وجدانهم وقبلوه كمصدر من مصادر الالتزام فيما بينهم،
وإذا ما أغفل مشروع القانون هذا الأمر، فسيكون هناك تصادم بين نص قانوني نافذ وبين
ما اعتاد الناس عليه في معاملاتهم، وبناء عليه تقترح الحكومة أن يضمن نص المادة (7)
من مشروع القانون عبارة طبقا لما يقضى به العرف.
بالنسبة للمادة (8) إغفال الإشارة إلى الاصلاحات المستعجلة:
لم تعالج هذه المادة فرضية حدوث أمر طارئ يستدعي القيام بالاصلاحات المستعجلة التي
لا تسعف معها الوقت للحصول على إذن القاضي، وكذلك الاصلاحات قليلة الكلفة، وقد تناولت
المادة (516) من القانون المدني هذه الفرضية ونصت في فقرتها (ب) على أن "لا يكون إذن
القضاء ضروريا إذا كانت الاصلاحات مستعجلة أو قليلة الكلفة"، وهذا الحكم لازم لتحقيق
التوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر، لأن إغفاله قد يرتب أضرارا بالمستأجر.
بالنسبة للمادة (10) حالة الاضافة الى أو التعلية على العين المؤجرة:
تقترح الحكومة إضافة العبارة التالية الى عجز المادة:
"ودون أن يغير من ذلك سبق حصول المؤجر على التراخيص اللازمة من الجهة التنظيمية المختصة".
وأهمية هذه الاضافة تتمثل في أمرين.
الأول: دفع المؤجرين الى احترام قوانين البناء.
الثاني: بث الطمأنينة لدى المستأجر الى أن الاضافة أو التعلية المصرح بها قانونا لا
يترتب عليها تعطيل المطالبة بأية حقوق ناجمة عن العلاقة الايجارية.
ويراعى تضمين النص التزام الطرقفين بما يتم الاتفاق عليه بخصوص الاضافة أو التعلية.
بالنسبة للمادة (11) عن ميعاد سداد الأجرة وأين:
أ) في الفقرة الأولى من هذه المادة من الملائم النزول بالمدة التي يتم سداد الأجرة
خلالها الى سبعة أيام إذا كانت مدة دفع الايجار كل شهر ويمكن الابقاء عى مدة 14 يوما
في الاحوال التي تكون المدة فيها أطول من شهر.
ولم تتضمن المادة تحديد مكان سداد الأجرة، هل موطن المؤجر؟ أم موطن المستأجر؟
ب) في الفقرة الرابعة من هذه المادة يستحسن استخدام تعبير التقويم الميلادي اتساقا
مع القواعد العامة الواردة بقوانين المملكة خاصة المادة (8) من القانون المدني.
بالنسبة للمادة (13) عن إقامة المستأجر غراس أو تحسينات بالعين المؤجرة:
تقترح الحكومة إعادة صياغة نص هذه المادة ليكون عى النحو الآتي: وإذا كان المستأجر
قد أقام في العين المؤجرة غراسا أو تحسينات فله عند انتهاء الايجار أن يتركها دون مقابل
وبموافقة المؤجر. أو أن يزيلها على نفقته دون إضرار بالعقار أو بالعين المؤجرة، ما
لم يكن هناك اتفاق يقضي بخلاف ذلك.
والسبب في اقتراح هذه الصيغة يرجع الى أنه في بعض الأحيان يقيم المستأجر التحسينات
من دون علم المؤجر، وقد تحتاج إزالتها الى جهد ومال كبيرين وقد لا يكون المؤجر راغبا
في استبقائها ومن ناحية أخرى قد تكون التغييرات مما لا يترتب عليه ثمة ضرر بل نافعة
للمؤجر.
بالنسبة للمادة (15) عن الأجرة وقيمة استهلاك الماء والكهرباء والرسوم:
ومن الأفضل حذف هذه المادة وترك ما تتناوله من تفاصيل للعقد وللقواعد العامة بشأن قيمة
استهلاك الكهرباء والماء وغير ذلك، وكذلك ما يتعلق بالرسوم، مع ملاحظة أن هذه المادة
تتضارب مع تعريف الأجرة الوارد بالمادة الأولى.
بالنسبة للمادتين (16) (17) عن ميعاد زيادة الأجرة.. انتقاء الدراسات:
وتتعلق هاتين المادتين بأحقية المؤجر في الزيادة في القيمة الايجارية بالنسب المشار
إليها في المادة (16)، والمدة التي يبدأ منها احتساب هذه الزيادة.
ويلاحظ على الأحكام التي جاءت بهاتين المادتين أنها جاءت مجردة من أية ضوابط اقتصادية
أو اجتماعية، لم تراع البعد الاقتصادي أو الاجتماعي طبقا لما أشارت إليه المادة 9/هـ
من الدستور، وكما سلف القول بشأن ضرورة إعداد دراسة متكاملة عن بيان الأسس الاقتصادية
والاجتماعية قبل إقرار مشروع القانون الماثل، فإن هاتين المادتين من المواد المحورية
والهامة بشأن تلك الدراسة، وتطلب الإعداد لهما إعدادا جيدا قبل دخولهما حيز النفاذ.
بالنسبة للمادة (23) عن مدة الإخطار بالإخلاء وكيفيته:
(أ) من الملائم ضبط هذه المادة لإجراء التناسق بين الحالات الواقعية والاحكام القانونية،
لذا يستحسن التفرقة بشأن المدة اللازمة للاخطار بإخلاء العين المؤجرة بحسب مدة العقد.
فمثلا قد تكون مدة العقد شهرين أو ثلاثة فقط - فكيف يتصور أن تشترط المادة (23) الاخطار
قبل انتهاء مدة العقد بشهرين، لذلك فإن الحكومة ترى أن من الملائم أن تكون المدة 15
يوما للعقد الذي لا تتجاوز مدته ثلاثة أشهر، وشهرا للعقد الذي تبلغ مدته سنة، وشهرين
فيما عدا ذلك.
(ب) تقترح الحكومة أن يكون التنبيه بالإخلاء بكتاب مسجل بعلم الوصول بلا مظروف ومراعاة
ذلك في نص هذه المادة.
وبالنسبة للمادة (26) عن حالات الإخلاء:
عددت هذه المادة الحالات التي تجيز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة ومن هذه الحالات
ما ورد في البند (7) الذي يجيز للمالك طلب الاخلاء إذا رغب في شغلها بقصد السكن بنفسه
أو لسكن أحد أقاربه حتى الدرجة الرابعة من دون مقابل، وهذه الحالة محل نظر لأنها محفوفة
بالمشاكل وبالشك، وترى الحكومة أن يكون ذلك بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر أو ينص عليها
في العقد حتى يكون المستأجر متوقعا لها.
دستور
مملكة البحرين
مرسوم
بقانون بتنظيم مهنة الدلالة في العقارات
مرسوم
بقانون رقم (9) لسنة 1970 بشأن تعديل بعض قواعد الإيجار
مرسوم
بقانون رقم (22) لسنة 1976 في شأن تعديل بعض أحكام الإيجار
مرسوم
بقانون رقم (8) لسنة 1984 في شأن تحديد أجرة العقار قبل أول يناير 1970
قرار
بشأن وجوب إخطار البلدية عن تأجير العقارات وخلوها
قرار
بإنشاء جدول للخبراء في تقدير أجرة بعض العقارات وتسميتهم
قرار
رقم (352) لسنة 1988 بتخفيض الإيجارات الشهرية المستحقة لوزارة الإسكان
قرار
رقم (9) لسنة 1984 بإنشاء جدول للخبراء في تقدير أجرة بعض العقارات وتسميتهم
إعلان
بشأن تحديد الإيجارات
قانون
الإيجارات الجديد:زيادة العقود بنسبة 5% سنويا
مؤجرون
في المنامة و المحرق يطالبون بإلغاء قانون الإيجارات