جريدة أخبار الخليج - العدد
11657 - الأحد 21 فبراير 2010
في حكم هام بقضايا الإيجارات
لا يجوز الإجبار على إخلاء الشقة بسبب طلب زيادة الأجرة
كتب: سيد عبدالقادر
حسمت محكمة الاستئناف الكبرى المدنية برئاسة القاضي عيسى الكعبي وعضوية القاضيين نبيل
شكري ومحمد عبدالسلام، وأمانة سر جعفر السماهيجي قضية نزاع على شقة مؤجرة استمر نظره
أمام المحاكم خمس سنوات، وقضت بإلغاء الحكم المستأنف القاضي بإلزام المستأجر بإخلاء
الشقة وسداد الأجرة المطالب بها، والقضاء برفض الدعوى.
وقالت المحكمة في حيثيات القضية التي نظرت أمام المحاكم في عدة جولات على مدى خمس سنوات
إن صاحب الشقة الذي رفع دعواه بناء على وجود بند في العقد يبيح له زيادة الإيجار بنسبة
10% عند انتهاء مدة العقد ورغبة المستأجر في التجديد، قد سقط حقه في طلب الزيادة لقبوله
الأجرة الأصلية دون تلك الزيادة بعد تجديد العقد.
كان المؤجر قد طلب من المستأجر سداد مبلغ 2222 دينارا، وإخلاء العقار موضوع الدعوى
على سند من القول بأن المستأنف استأجر الشقة موضوع النزاع، بأجرة شهرية قدرها 220 دينارا
ونص في العقد بأنه يحق للمؤجر زيادة الأجرة 10% عند انتهاء مدة العقد ورغبة المستأجر
في التجديد، وتخلف عن سداد الزيادة من ديسمبر سنة 1999 حتى أكتوبر 2004 بواقع ألف و234
دينارا مضافا إليها الأجرة المتخلفة من أكتوبر 2003 حتى أكتوبر .2004
ودفع محامي المستأجر فاضل المديفع في محكمة أول درجة بسداد الأجرة حتى يناير 2005 بموجب
ملف إيداع ومن خلال الشيكات.
وفي جلسة الخامس من يوليو لعام 2005 حكمت المحكمة أولاً بعدم صحة العرض والإيداع وبطلانه،
ثانياً بإلزام المستأنف بإخلاء الشقة، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات، ولم يلق هذا القضاء
قبولاً لدى المستأنف فطعن عليه بالاستئناف.
وقضت المحكمة بهيئة أخرى في جلسة 28 ديسمبر لعام 2005 بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع
برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف المصروفات عن الدرجتين، و لم يلق هذا
القضاء قبولاً لدى المستأنف فطعن عليه لدى محكمة التمييز التي قضت بجلسة 2/10/2006
بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية للمحكمة للفصل
فيها من جديد.
وتمت إعادة ملف الدعوى إلى محكمة الاستئناف لنظرها من جديد بهيئة مغايرة، وقضت بإلغاء
الحكم المستأنف ورفضت الدعوى مجدداَ وألزمت المستأنف المصاريف.
وقال المديفع إن المستأنف ضده طعن على الحكم في محكمة التمييز، التي قضت مجدداً بنقض
الحكم المطعون فيه، وإحالته للمحكمة للفصل فيه من جديد.
وانتهت محكمة التمييز إلى أن الحكم المطعون فيه لم يراع فيه تحريره الأوضاع الشكلية
المنصوص عليها في القانون حسب نص المادة 189 من قانون المرافعات بأن يتعين أن يتضمن
الحكم أسماء توقيعات القضاة الذين نظروا الدعوى واشتركوا في الحكم ورتبت على عدم بيانها
ببطلان الحكم.
فأرجعت الدعوى إلى محكمة الاستئناف، التي أوضحت أن المستأنف تمسك بدفاعه بسقوط حق المستأنف
ضده في طلب الزيادة المقررة بموجب العقد المبرم بينهما ذلك لقبوله الأجرة الأصلية المتفق
عليها دون زيادة بما يعتبر تنازله الضمني وليس له أن يعود للمطالبة بها، فيكون طلب
المستأنف ضده على غير سند من القانون مما يتعين رفضه وكان الحكم المستأنف قد انتهى
إلى الاستجابة إلى طلب المستأنف ضده مما يتعين إلغاءه.
سقوط حق المستأنف
وتقدم المحامي فاضل مديفع في مذكرة دفاعية تمسك فيها بسقوط حق المستأنف ضده في طلب
الزيادة استناداً إلى أنه قبل الأجرة الأصلية دون هذه الزيادة من تاريخ تجديد العقد
في 1/1/2001 حتى أكتوبر 2003 ما مؤداه تنازل المستأنف ضده عن هذه الزيادة تنازلاً ضمنياً
فليس له من بعد أن يعود للمطالبة بها لعدم أحقيته بها وبالتالي زوال المبرر القانوني
لطلب الفسخ ولا ينال من هذا النظر قيام المستأنف بعرض وإيداع مبلغ الزيادة بعد رفض
المستأنف ضده للعرض بمقدار 860 دينارا عن المدة من أكتوبر 2003 حتى أبريل .2007
ولفت أن المستأنف على سبيل الاحتياط الكلي فقط وقبل صدور حكم نهائي بات في الموضوع
أي أثناء المرافعة وقبل حجز الاستئناف للحكم قام بعرض مبلغ الزيادة وبعدها أودع خزينة
المحكمة وذلك لتوقي الحكم بالإخلاء، لو رأت محكمة الموضوع أحقية المستأنف ضده في طلب
الزيادة وليس إقراراً منه بأحقية المستأنف ضده في الزيادة رغم أن محكمة التمييز وهو
حكم بات لا يجوز مخالفته قد أكدت على سقوط حق المستأنف ضده في طلب الزيادة لقبوله الأجرة
الأصلية دون تلك الزيادة بعد تجديد العقد وبالتالي تنازله الضمني عنها وحسم حكم التمييز
المذكور هذه المسألة وحكم بسقوط حق المستأنف ضده في طلب الزيادة إلا أن المستأنف وبغية
توقي حكم الإخلاء وما استقر عليه القضاء قد قام بإيداع تلك الزيادة احتياطياً وليس
على سبيل الاستحقاق أو الإقرار للمستأنف ضده بها.
وبعد الاطلاع على المرافعة المقدمة، أصدرت المحكمة حكمها التي لخصت فيه في حيثيات الحكم
المتضمن ان المستأنف سدد الأجرة المستحقة بموجب شيكات بموجب ملف الإيداع رقم 3 لسنة
2004 وقد تم صرف تلك الشيكات فإن ذمته غير مشغولة عن الأجرة المطالب بها واستلام المستأنف
ضده الأجرة عن الفترة من 1/1/2000 حتى أكتوبر 2003 فإن ذلك كما سبق بعد تنازل عن طلب
الزيادة وانتفى بذلك المبرر القانوني لطلب الفسخ.
وعليه فإن الحكم المستأنف وقد خالف القانون وانتهى إلى إلزام المستأنف بالإخلاء وسداد
الأجرة فإنه يتعين مع ذلك إلغاؤه والقضاء مجدداً برفض الدعوى وهو ما تقضي به المحكمة.
قانون
الإيجارات
مرسوم
بقانون بإصدار قانون التسجيل العقاري
مرسوم
بقانون بشأن تعديل بعض قواعد الإيجار
مرسوم
بقانون بشأن تعديل بعض قواعد الإيجار
مرسوم
بقانون بتنظيم مهنة الدلالة في العقارات
قرار
بإنشاء جدول للخبراء في تقدير أجرة بعض العقارات وتسميتهم
إعلان
بشأن شروط على قانون الإيجارات
اللجنــة
تبحــث مشاريع لقوانين استملاك العقارات وتنظيم إيجار العقــارات
في
منتــدى قانون الإيجارات: المطـالبة بتشريع حديث يقدر نسـب الزيادة سنويـا