جريدة الايام - العدد 9430 الأثنين 2 فبراير 2015 الموافق 11 ربيع الآخر 1436
العمل بقانون الإيجارات الأحد المقبل.. وقرارات وزارية خلال أيام
عبدالله البوعينين .. : تسجيل العقود في «البلدية» و«لجنة للمنازعات
الإيجارية
أكد رئيس هيئة التشريع والافتاء القانوني عبدالله البوعينين ان يوم الأحد المقبل
سيبدأ العمل بقانون الايجارات الجديد الذي سيضع البحرين في مرتبة متقدمة في مجال
ايجار العقارات.
وأشار الى ان قرارات وزارية مختص بإصدارها وزير العدل والشؤون الاسلامية والاوقاف
ستصدر خلال أيام. واكد ان القانون يعد أحد نتائج حوار التوافق الوطني الذي شارك فيه
جميع القوى السياسية والمجتمعية والاقتصادية والأهلية في مملكة البحرين. وذكر ان
القانون حصر نظر أي نزاعات إيجارية في «لجنة المنازعات الايجارية»، وان قبول النظر
في النزاعات الإيجارية يتوقف على تسجيل العقود. وأشار الى ان لجنة المنازعات
الإيجارية التي أتى بها قانون إيجار العقارات الجديد ذات اختصاصات قضائية وتضم
قاضيين يندبهما المجلس الأعلى للقضاء، ويتولى أحدهما رئاسة اللجنة بجانب موظف من
ذوي الخبرة يرشحه الوزير المختص ويصدر الوزير المختص بشؤون العدل قراراً بتشكيل
اللجنة أو أكثر من لجنة للفصل في المنازعات الإيجارية على وجه السرعة.
وقال ان القانون الجديد يسري على كافة العقود القائمة وان هناك مهلة 3 سنوات فقط
للامتداد، وان أي نزاعات تنشأ بعد 8 فبراير في عقود إيجار العقارات تخضع للقانون.
واكد على ان القانون أوجد مزيدا من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
واعطى القانون للمؤجر حق زيادة نسبة الايجار بعد سنتين من التعاقد وهناك حد أقصى
لعدد المرات المسموح بها للزيادة.. وفيما يلي نص الحوار:
** أصدر جلالة الملك القانون رقم (27) لسنة 2014 بإصدار قانون إيجار العقارات وذلك
بعد أن أقره مجلس النواب ومجلس الشورى في أواخر دور الانعقاد الرابع من الفصل
التشريعي الثالث، وقد استغرق وقتاً طويلاً فمتى يبدأ فعلاً العمل بأحكام هذا
القانون؟
- في البداية أسمحوا لي قبل ان أجيب على سؤالكم المهم، أن أشكر كلاً من مجلس النواب
ومجلس الشورى والحكومة على الجهد الكبير الذي بذل في إقرار هذا القانون المهم
والحيوي خصوصاً ما إذا عرفنا أن القانون في صورته النهائية كان في محصلته ثلاثة
مشروعات بقوانين بحثها المجلسان في الفصل التشريعي السابق، حيث قررت لجنة المرافق
العامة والبيئة وفقاً للائحة الداخلية لمجلس النواب بدمج ثلاثة مشروعات بقوانين
لأنها تنظم موضوعاً واحداً، والمفارقة بأن أحد المشروعات القوانين مصاغ (وهو الأول
من حيث الاسبقية في التقديم) بناء على اقتراح بقانون من مجلس النواب بشأن إيجارات
العقارات المبنية، ومشروع القانون الثاني مصاغ بناء على اقتراح بقانون من مجلس
الشورى بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، ومشروع القانون
الثالث وهو الأخير من ناحية احالته الى المجلس هو مشروع قانون بشأن إيجار العقارات
مقدم من قبل الحكومة، المرافق للمرسوم الملكي رقم (43) لسنة 2012.
أي أن المجلسين والحكومة لم يشتركوا فقط في مناقشة القانون الحالي، بل ساهم كل منهم
في وضع الاطار التشريعي له، الأمر الذي ساهم في أثراء النقاش والخروج بقانون يضع
مملكة البحرين في مرتبة متقدمة من الناحية التشريعية في مجال إيجار العقارات.
والقانون خضع لمناقشة مستفيضة في مجلس النواب وفي مجلس الشورى، كما ساهمت كافة
الجهات الحكومية والرسمية المعنية في إبداء رأيها في مواده، فضلاً عن مشاركة مؤسسات
المجتمع المدني المعنية وغرفة صناعة وتجارة البحرين، ولن أبالغ إذا قلت بأن جميع
الجهات ذات العلاقة بشكل مباشر أو غير مباشر كان لها الفضل في أن يرى القانون
بصيغته النهائية النور، حيث استغرقت مناقشة مشروع القانون في مجلس النواب حوالي
ثلاث سنوات من 3 يناير 2011 وهو أول تاريخ لنظره في لجنة المرافق العامة والبيئة في
مجلس النواب بعد احالة مشروع القانون إليها لتدارسه.
وبالنسبة لبدء العمل بأحكام القانون، فانه يبدأ به كما بينه قانون الإصدار بعد مضي
ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وبما أن قانون إيجار العقارات الصادر
بالقانون رقم (27) لسنة 2014 تم نشره في الجريدة الرسمية في ملحق العدد (3168)
الصادر بتاريخ 7 أغسطس 2014، فإن موعد العمل به يكون في تاريخ 8 فبراير الجاري (أي
الاحد المقبل).
** برأيكم وبحسب قربكم في هيئة التشريع والإفتاء القانوني من عملية صياغة مشروعات
القوانين، ما الحاجة في إصدار قانون جديد ينظم إيجار العقارات في مملكة البحرين؟
الحاجة لوجود قانون جديد ينظم علاقة المؤجر والمستأجر كانت حاجة ماسة لدرجة أن جميع
الأطراف المعنية بمباشرة عملية التشريع وهي مجلس النواب ومجلس
الشورى والحكومة ارتأوا فيها بتقديم مشروع قانون جديد ليحل محل الاعلانات التي كانت
تنظم هذه العلاقة من جديد.
والملاحظ أن كافة مشروعات القوانين الثلاثة التي قدمت في هذا الموضوع كانت
منطلقاتها واحدة وإن اختلفت في بعض التفاصيل، حيث أجمعت على وجود حاجة لتحقيق مزيد
من التوازن بين أطراف عقد الإيجار (المؤجر والمستأجر) بحيث لا يطغى طرف على الآخر،
وسريان أحكام القانون المنظم لتلك العلاقة على الكافة دون تمييز في مناطق المملكة
حيث كان في السابق الامتداد القانوني يسرى على المنامة والمحرق فقط، وتحديد مدة عقد
الإيجار بما يحقق الاستقرار الاجتماعي وهي (3) سنوات في السكني و(7) سنوات في
التجاري والصناعي والإداري، وإلغاء الامتداد القانوني غير محدد المدة لعقود الإيجار
بعد انتهاء المدة المتفق عليها، وحفظ حق المؤجر في زيادة الأجرة من خلال تحديد نسبة
زيادة (5%) من الأجر في السكن و(7%) من الأجرة للأغراض الأخرى مع تحديد مدة الزيادة
كل سنتين ابتداء من السنة الثالثة من العقد ووضع حد أقصى للزيادة يجعلها (5) مرات
طوال مدة التعاقد، فضلاً عن مسائل عدة مهمة حتمت وجود قانون جديد لإيجار العقارات
لمواكبة التطورات الاقتصادية والاجتماعية والتشريعية التي تعيشها مملكة البحرين
تساعد بشكل مباشر على جذب رؤوس الأموال وتشجيع الاستثمارات وحماية الأملاك
والمستثمرين، وتعزيز الثقة في المركز المالي والتجاري للمملكة.
**هل الحاجة لوجود قانون جديد لإيجار العقارات أستشعرها المعنيون بالجانب التشريعي
دون غيرهم؟
الحاجة الى وجود القانون الجديد أستشعرها جميع الأطراف المعنية بالقانون، بل إن
القانون يعد أحد نتائج حوار التوافق الوطني الذي شارك فيه جميع القوى السياسية
والمجتمعية والاقتصادية والأهلية في مملكة البحرين، حيث إن من أحد توافقات حوار
التوافق الوطني في المحور الاقتصادي وتحديداً في موضوع (تعزيز التنافسية
الاقتصادية) كان التوافق رقم (24) في المحور والموضوع (سابق الإشاره اليهما) والتي
نصت على ((حَثّ السلطة التشريعية والحكومة على تطوير منظومة القوانين المتعلقة
بتطوير التملك العقاري وتطوير قانون ممارسة المهن المتعلقة بالقطاع العقاري، فضلاً
عن ضرورة مراجعة قانون الإيجارات ومد نطاق سريانه ليشمل كافة مناطق البحرين.
كما أن المتتبع لسير القانون في مجلسي النواب والشورى لاحظ تفاعل جميع الأطراف في
تزويد اللجنة المختصة بنظر المشروع بمراياتها ومن تلك الجهات على سبيل المثال جمعية
البحرين العقارية التي أكدت أنه أصبح من الضروري إيجاد قانون جديد ينظِّم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر.
وأوضحت الجمعية أن تلك الحاجة ضرورية لأسباب عدة منها النهضة العمرانية العقارية في
البلاد والمتغيرات التي حدثت خلال الفترات الماضية، وعدم مواكبة القانون الحالي
للتطورات الحديثة في مجال الاستثمار العقاري في البلاد، واختلاف الوضع العام لعملية
التأجير في مملكة البحرين عمَّا كانت عليه في السابق من جميع النواحي، وبالأخص في
العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ونوع العقار المراد تأجيره (سكني – تجاري – صناعي
وإداري – سياحي وغيرها)، ونوعية المستأجرين سواء المواطنين وغير المواطنين، مما
أوجد الكثير من القضايا المتعلقة بالإيجارات، فضلاً عن الحاجة لقانون جديد يجب أن
يستعجل في حَل قضايا الإيجارات العالقة في أروقة المحاكم والتي تؤثر على حركة
التنمية الاقتصادية والعمرانية في البلاد.
**لنتوقف قليلا عند آخر نقطة تطرقت لها، وهي ما يتعلق بحل قضايا الإيجارات العالقة
في أروقة المحاكم، كيف عالج قانون إيجار العقارات الجديد هذه المسألة؟ وهل فعلاً
سيحل تباطؤ (ان صحت التسمية) نظر النزاعات الناشئة من العلاقة الإيجارية بين المؤجر
والمستأجر الموجودة اليوم في المحاكم؟
لابد من الإشارة أولاً إلى أن جميع الدعاوى المرفوعة قبل تاريخ العمل بهذا القانون
(وهو كما سبق وأن أوضحناه في 8 فبراير 2015) تستمر المحاكم في نظرها الى أن يصدر
فيها حكم بات.
** نعود الى سؤالنا حول الآلية الجديدة لحسم النزاعات في القانون الجديد؟
قانون إيجار العقارات سار على النهج الذي أخذه المشرع البحريني حديثاً في إيجاد
اللآليات الجديدة كلجنة فض المنازعات العمالية الجماعية وهو اتجاه معمول به عالمياً
يساهم في إيجاد وسائل بديلة لفض المنازعات، فلجنة المنازعات الإيجارية التي أتى بها
قانون إيجار العقارات الجديد ذات اختصاصات قضائية وتضم قاضيين يندبهما المجلس
الأعلى للقضاء، ويتولى أحدهما رئاسة اللجنة بجانب موظف من ذوي الخبرة يرشحه الوزير
المختص ويصدر الوزير المختص بشؤون العدل قراراً بتشكيل اللجنة أو أكثر من لجنة
للفصل في المنازعات الإيجارية على وجه السرعة.
كما لابد من التنويه بأن القانون الجديد حصر نظر المنازعات الايجارية في لجنة
المنازعات الإيجارية، وأشترط أيضاً لقبولها أمامها أن يكون عقد الإيجار مسجلاً في
مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات في البلديات.
ويحق الطعن في قرار اللجنة أمام المحكمة الكبرى المدنية، وذلك خلال 15 يوماً تبدأ
من تاريخ صدور القرار أو إعلانه بحسب الأحوال، ويكون حكم المحكمة في الطعن نهائياً،
ويجوز للجنة أن تشمل قرارها بالنفاذ المعجل بكفالة أو بدونها بناء على طلب المحكوم
له.
ويختص قاضي التنفيذ بكل ما يتعلق بتنفيذ قرارات اللجنة طبقاً لأحكام قانون
المرافعات المدنية والتجارية.
** القانون أعطى الحق للطعن في قرار لجنة المنازعات الإيجارية، فهل بعد صدور الحكم
النهائي يمكن الطعن فيه من أي من الأطراف أمام محكمة التمييز؟
الحكم الصادر عن المحكمة الكُبرى نهائي، والأحكام النهائية يجوز الطعن فيها أمام
محكمة التمييز، وهذه قاعدة عامة.
**جاء في قانون الإصدار لقانون إيجار العقارات في المادة الرابعة على أن عقود
الإيجار الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم (9) لسنة 1970 تنتهي بعد مرور ثلاث
سنوات من تاريخ العمل بالقانون الجديد، هل لك أن توضح لنا هذه المادة أكثر، وهل
يعني ذلك عدم انطباق أحكام القانون الجديد على العقود الخاضعة لأحكام القانون
السابق؟
سريان القانون بأحكامه الجديدة يبدأ من تاريخ العمل به وهو مرور 6 أشهر على نشره في
الجريدة الرسمية والذي يصادف 8 فبراير 2015، وهذا الأمر يسري على جميع عقود الإيجار
القائمة وفقاً للمادة (2) منه في كافة الأمور كالتسجيل وفيما يتعلق بالتزامات
المؤجر والمستأجر، وإذا حدثت منازعة حول هذه العقود سوف تذهب إلى النظام القانوني
الموجود في هذا القانون. إذا من تاريخ إصدار هذا القانون تسري على العقود القائمة،
واستثني من ذلك بنص العقود الممتدة التي لا يتجاوز امتدادها 3 سنوات، أي أن كافة
الأحكام الموجودة في القانون ستطبق على كافة العقود ومن بينها العقود الممتدة التي
تنتهي بعد 3 سنوات من العمل بالقانون، إلا ان الأخير تم استثناؤها فقط في مسألة
الامتداد دون أي أمر أخر.
إذن فيما يتعلق بعقود الإيجار الممتدة امتدادًا قانونيًا ستنتهي بعد فترة 3 سنوات،
لكن إذا حدث خلاف أو نزاع خلال هذه السنوات الثلاث فستقبل القضية وفق القانون
الجاري بالآلية المحددة فيه، وإذا حدث أي شيء متعلق بالتزامات المؤجر أو المستأجر
سيطبق عليهما القانون الجديد، فالتشريعات القديمة أصلاً الغاها القانون الجديد.
ولذلك تم النص على إعطائهم مدة 3 سنوات لترتيب هذا العقد والذي هو أصلاً غير محدد
المدة، والمؤجر استفاد من الامتداد بحكم القانون السابق وليس بحكم الاتفاق، وهذا
القانون ألغى مجموعة من التشريعات كانت تنظم العلاقة الإيجارية ومن بينها المرسوم
بقانون رقم (9) لسنة 1970، وبالتالي لابد أن يراعي هذه المسالة ويعطيهم فترة 3
سنوات لتنظيم أوضاعهم.
** ما القرارات التي يجب أن تصدر بموجب قانون إيجار العقارات، وهل انتهيتم في هيئة
التشريع والإفتاء القانوني من مراجعتها؟
القانون حدد بوضوح أن هناك قرارات يجب أن يصدرها الوزير المختص بشؤون العدل كانشاء
مكتب لتسجيل عقود إيجار العقارات أو أكثر في كل بلدية بالاتفاق مع الوزارة المعنية
بشئون البلديات ونظام العمل بالمكتب وإجراءات التسجيل فيه، وأخر لتحديد الرسوم بعد
موافقة مجلس الوزراء المستحقة على تسجيل عقود الإيجار وأي تعديل يطرأ عليها، وأخر
لإنشاء لجنة أو أكثر في وزارة العدل للمنازعات الإيجارية، وأخر لتحديد نظام عمل
اللجنة وتحديد إجراءات عرض النزاع عليها، ووسائل إخطار أطراف النزاع بالقرارات التي
تصدر عنها وتحديد مكافآت أعضائها من غير القضاة.
والهيئة إنتهت من مراجعة كافة مسودات القرارات التي عرضت عليها والتي من المؤمل ان
يصدرها الوزير المختص بشؤون العدل خلال الأيام المقبلة.
الدستور وفقا لأخر تعديل - دستور مملكة البحرين
مرسوم بقانون رقم (9)
لسنة 1970 بشأن تعديل بعض قواعد الإيجار
المرسوم بقانون وفقا لأخر تعديل - مرسوم بقانون رقم (27)
لسنة 2002 بإنشاء المحكمة الدستورية
المرسوم بقانون وفقا لآخر تعديل - مرسوم بقانون رقم (42)
لسنة 2002 بإصدار قانون السلطة القضائية