جريدة أخبار
الخليج العدد : ١٤٦٦٧ - الأحد ٢٠ مايو ٢٠١٨ م، الموافق ٠٤ رمضان ١٤٣٩هـ
تنقل
نبض أقطاب التطوير العقاري
استضافت «أخبار الخليج» نخبة من أقطاب التطوير العقاري في مملكة
البحرين، حيث أطلقوا العنان لأفكارهم وتطلعاتهم لمستقبل القطاع العقاري في المملكة،
وتحدثوا بصراحة مطلقة عن التحديات والعوائق التي تعيق مسيرة ذلك القطاع الواعد،
الذي يعد إحدى قاطرات الاقتصاد البحريني.
أدار الأستاذ أنور عبدالرحمن رئيس التحرير اللقاء مع كبار المستثمرين، ووعدهم أن
تكون «أخبار الخليج» هي المنصة التي يصل من خلالها صوتهم إلى المسؤولين في المملكة،
ليتعرفوا من خلال هذا اللقاء أهم الرؤى المستقبلية التي يمكن البناء عليها لترويج
وتسويق مقومات وإمكانيات البحرين أمام العالم، وتأسيس البنية التحتية اللازمة
لاستقطاب مزيد من الاستثمارات الخارجية، بما يعود بالنفع على مختلف القطاعات
الاقتصادية بالمملكة.
المشاركون في اللقاء أكدوا أن الاهتمام الحكومي المتزايد بالقطاع العقاري في مملكة
البحرين هو أحد أهم العوامل المحفزة للقطاع، مشددين على أن إنشاء هيئة التنظيم
العقاري هو خطوة مهمة في سبيل تحقيق الاستقرار التشريعي لسوق العقار في البحرين
وحماية المشتري والمطور العقاري، وطالبوا بسرعة حل المشاريع المتعثرة التي ضربت
سمعة البحرين في فترة من الفترات، مؤكدين أن إعادة الثقة بالسوق البحريني أمر ضروري
لنجاح القطاع، كما تحدثوا عما أسموه التفسيرات المتضاربة لمواد القوانين المنظمة
للقطاع وتحديدا فيما يتعلق بحجز نسبة 20% نقدا من قيمة المشاريع المطورة حتى
الانتهاء من تسليمها، مؤكدين أنها تتعارض مع ما تم الاتفاق عليه مع المشرع البحريني
أثناء مناقشات القانون، وحثوا الحكومة على تشجيع السياحة وإقامة الفعاليات
والمهرجانات القادرة على استقطاب المزيد من الزوار إلى المملكة.
في البداية رحب أنور عبدالرحمن بالمشاركين في اللقاء، مؤكدا حرص الجريدة على نقل
نبض العقاريين البحرينيين عبر هذه المناقشات، وأنها سوف تنشر بكل أمانة، لأننا
نحاول أن نقدم إلى المجتمع وإلى الدولة صورة صادقة عن السوق العقاري في البحرين،
وأهم المقترحات التي يقدمها أقطاب هذا القطاع الحيوي، لعل المسؤولين يتبنون هذه
المقترحات، موضحا أنه طوال تاريخنا لم نجلس بهذا العدد للحديث عن موضوع معين واحد.
وقال عارف هجرس رئيس جمعية التطوير العقاري البحرينية إن اللقاء يستهدف التركيز على
ثلاثة محاور رئيسية تختص بقطاع التطوير العقاري: الفرص والتحديات والمحفزات،
والوقوف على المتطلبات اللازمة التي تساعد هذا القطاع ليقوم بدور أكبر في الاقتصاد
البحريني، لافتا إلى أننا نرى اليوم توجها حكوميا واهتماما كبيرا بهذا القطاع، ولكن
توقعاتنا وتطلعاتنا أكبر، وكذا طموحنا أكبر من الإنجازات التي تحققت.
هيئة التنظيم العقاري
نحن نرى اهتماما كبيرا من حضرة صاحب الجلالة الملك المفدى وصاحب السمو الملكي رئيس
الوزراء وصاحب السمو الملكي ولي العهد، كما أن تأسيس هيئة التنظيم العقاري يعكس مدى
اهتمام الحكومة بالقطاع العقاري، منوها بتوجه الحكومة لإشراك القطاع الخاص في اتخاذ
القرار، إذ كانت القرارات في السابق تصدر من دون أخذ رأي أصحاب الشأن، أما اليوم
فإنني أعتبر أن هيئة التنظيم العقاري من أنجح المؤسسات في الدولة بسبب إشراك القطاع
الخاص منذ بداية وضع القوانين والإجراءات التشريعية وتشكيل اللجان المشتركة بين
الجانبين، وهي تجربة رائدة ندعو إلى تعميمها على جميع الوزارات الخدمية.
وأشار هجرس إلى أن القطاع العقاري يعد ثاني أكبر القطاعات المساهمة في الاقتصاد
البحريني بعد القطاع المصرفي، إذ إن القطاع العقاري ضخ مليارات الدولارات في السوق
البحريني رغم عمره القصير.
السوق البحريني
وقال الرئيس التنفيذي بشركة ديار المحرق للتطوير العقاري د. ماهر الشاعر إن السوق
العقاري في مملكة البحرين هو واحد من أفضل الأسواق في المنطقة بحكم حجم السوق وكذا
القرب من المملكة العربية السعودية، لذا فإن السوق البحريني يمتلك محفزات كثيرة قد
تشجعنا على الاستثمار في مشروعات أكثر، لكن لا بد أن نركز على نوعية المشاريع
المهمة والضرورية التي تجذب الزوار والمستثمرين إلى البحرين.
وأضاف أننا نرى أن السوق البحريني يحتاج الى المزيد من المشاريع، لكن يجب أن تكون
المشاريع المناسبة للاحتياجات، لافتا إلى أن عملية التحكم في نوعية هذه المشاريع
والتخطيط لها وتنظيم تصنيف هذه المشاريع ومواقعها وحجمها تتطلب تحديد جهة تتولى
التخطيط بصورة أفضل لتحقيق الاستفادة القصوى للبحرين، حتى لا تتعرض المشاريع
الصغيرة للخسائر، لذا فإنه من ناحية التخطيط الصحيح لا بد للحكومة أن يكون لديها
تخطيط للبنية التحتية، إذ إننا لا نرى تخطيطا واضحا للبنية التحتية حاليا وفق
توقيتات معينة، موضحا أن المستثمر قبل أن يدخل السوق البحريني يجب أن يعرف تصنيف
الأرض ومتى سيتم توصيل المرافق والبنية التحتية الى أرضه، ومتطلبات الموافقات.
وأشار الشاعر إلى أنه في إطار الحديث عن استقطاب المستثمرين ومشاريع أكبر لا بد أن
يكون هناك وضوح تام في مسائل تخطيط البنية التحتية والتصنيفات والموافقات، مضيفا:
هناك أشياء أخرى مهمة تتطلب حلولا سريعة تتمثل في ضرورة توفير محفزات لزوار المملكة،
حيث إنه من دون العمل على زيادة حجم الزائرين للمملكة فإن أي مشروع سيكون ضعيفا،
لذا فإن زيادة الزوار تستلزم توفير حلول سريعة للعبور عبر جسر الملك فهد، وقد سمعنا
عن خطط تطويرية في هذا الاطار ولكن لم نر أي تطويرات على أرض الواقع، حيث من
المطلوب ألا يستغرق السعودي أكثر من نصف ساعة إلى 45 دقيقة حتى يصل إلى البحرين،
لأن ذلك أحد المقومات الأساسية التي تمتلكها المملكة.
ودعا الشاعر إلى تسهيل الموافقات وتسريع وتيرتها، معتبرا أن الأمر لا يتعلق بسرعة
إصدار الرخص من المركز البلدي الشامل، وإنما ما يخص الموافقة على الخدمات كالطرق
والكهرباء والماء والصرف، هذه هي الأشياء التي تحتاج إلى السرعة في الموافقات من
أجل تحفيز تطوير المشاريع في أسرع وقت.
قنوات التواصل
وأكد الرئيس التنفيذي لبيت التمويل الكويتي-البحرين عبدالحكيم الخياط أنه منذ نشأة
المشاريع الكبيرة في مملكة البحرين لمسنا أنه في البحرين يمكن القيام بالمشاريع،
بمعنى أن هناك رغبة صادقة لدى المسؤولين في البلد لكي تنجز المشاريع الكبيرة بشتى
أشكالها، حتى وإن لم يكن هناك إجراءات تشريعية محددة لها، والمملكة تمتلك ميزة
تتمثل في سرعة الاتصال مع المسؤولين ووجود قنوات التواصل معهم، وهو ما أسهم في قيام
الكثير من المشاريع بالطرق المجتمعية الاعتيادية التي تقوم على التواصل مع الجهات
المعنية، وهذا يظهر مرونة الدولة في التعامل مع المشاريع التي يمكن أن تفيد وتثري
الأوضاع الاقتصادية في المملكة وتسهم في تحسين موقع البحرين السياحي لتكون قادرة
على اجتذاب الزوار بما يفيد القطاعات الأخرى من خلال القطاع العقاري، وهذا قد تحقق
في الماضي بصورة كبيرة.
وأضاف الخياط أن الدولة في السابق كانت تلتزم بالبنية التحتية أو بأجزاء منها بحسب
اتفاقها مع كل مشروع على حدة، واليوم نرى أن هناك خطوة إيجابية تحققت، تتمثل في
إيجاد هيئة التنظيم العقاري والقوانين التي صدرت بالتوازي مع تشكيل الهيئة، مما
سيساعد الناس في تعرّف التزاماتها بشكل أكبر، حيث يدرك المستثمر من البداية ما إذا
كانت البنية التحتية ستقع على عاتقه أم ستكون مسؤولية الحكومة، ومدى مساهمة
المستثمر فيها، وكذا حجم ما يمكن أن يضمه الى سعر البيع من كلفة البنية التحتية،
وهو ما يعني أن الأمور بدأت تتضح.
واستطرد الخياط قائلا: الأهم في الأمر أن هيئة التنظيم العقاري هي مؤسسة بنية تحتية
مهمة للسوق العقاري في البحرين، إذ لا يمكن أن ينجح أي سوق في العالم من دون وجود
هيئة تحفظ حقوق المستثمرين وتحدد الواجبات، لذا فإن مؤسسة البنية التحتية الموجودة
الآن تعمل على حماية المشتري وكذلك المطور، ونحن نتطلع إلى إضافة المقاول أيضا، حتى
لا يقتصر الأمر على المشتري والمطور، لكن هناك جزء كبير آخر يؤثر في القطاع العقاري
وهو المقاول الذي يجب أن يتم شموله بالتشريعات المنظمة للعقار.. فعلى سبيل المثال،
يجب أن ينص أن المقاول يجب ألا يأخذ أموالا حصل عليها من المطور العقاري ليضعها في
مشروع آخر، ولا بد أن نتأكد من دخول المقاول في منظومة التنظيم أيضا والتشريع بشكل
مباشر، وليس بشكل غير مباشر عن طريق المطور.
وأوضح أن إدخال الثلاثي «المطور والمقاول والزبون» تحت مظلة تشريعية واضحة أمر
يساعد في تعرف الجميع حقوقه وواجباته، من بداية أعمال الترويج وصولا الى التسليم
وما بعد التسليم، ضمانا لحقوق الأطراف الثلاثة، مؤكدا أن هناك تطورا كبيرا في هذه
المنظومة، ويتبقى أن ننظر في هذه التشريعات والقوانين ومدى ملاءمتها للأوضاع، وهذا
يتطلب تطبيقا وممارسة لها على أرض الواقع، ومن ثم قد تشهد تطويرا وتعديلا لتحسين
العملية المنظمة لسوق العقار.
وأشار الخياط إلى أن من يرغب في إقامة مشروع كبير الآن يعرف حقوقه وواجباته،
والبيئة المنظمة تفرض عليه بعض الاشتراطات المعينة إذا كان هناك دفان، حيث كنا في
السابق نقوم بالأمر عن طريق التجربة والخطأ، أما الآن فقد اتضحت الأمور بحقوق
وواجبات المشتري والمطور ونتطلع إلى إدخال حقوق وواجبات المقاول.
فرصة للمستثمر الخارجي
وأكد الرئيس التنفيذي لبيت التمويل الكويتي-البحرين أن السوق يسير إلى التحسن وأرى
أن البحرين فرصة للمستثمر الخارجي، ويتوجب علينا الترويج للفرص الاستثمارية في
المملكة، لأن أسعار العقار في البحرين تعدّ أسعارا منخفضة مقارنة بالدول الأخرى،
وإن كانت الأسعار في المملكة العربية السعودية قد انخفضت بشكل كبير مؤخرا، ولكن
تبقى البحرين مقارنة بالدول الخليجية الأخرى منافسة للغاية على مستوى الأسعار، وكذا
تبقى للبحرين مزايا استثمارية جاذبة على مستوى تهيئة الأجواء الاستثمارية للمستثمر،
ولدينا نسبيا من التشريعات ما يحفز المستثمر الخارجي أكثر من الدول الأخرى، وإن كان
هناك سباق في المنطقة لجذب المستثمرين الخارجيين، ولكن تتبقى بعض التفصيلات في كل
هذه الأمور من أجل التحسين والتحفيز.
وأوضح أن هناك بعض التفاصيل التي تحتاج إلى تعديل حتى لا تكون عائقا أمام
المستثمرين، منها مثلا ما يتم احتسابه على شركات التطوير بالتعاون مع هيئة الكهرباء
والماء والتي تحدد الأحمال الكهربائية، فإذا أردت أن تقيم مشروعا في منطقة ما فإن
الحمل الكهربائي الذي يتم احتسابه على المطور مبالغ فيه، وهي نقطة مهمة وخصوصا في
المشاريع الكبيرة، ففي الوقت الذي تطورت فيه السلع المستهلكة للطاقة الكهربائية
بقيت الأنظمة كما هي، وهو ما قد يحمل المطور ما بين 200 ألف و300 ألف دينار.
وأشار إلى أن هذه الأمور التفصيلية تسهم في تقليل التكلفة بشكل كبير، وسوف يفرق ذلك
في سعر البيع النهائي، ويؤثر على عملية الترويج.
وأردف عبدالحكيم الخياط قائلا: هناك أمر آخر تحدثنا فيه ونتطلع إلى إيجاد حل له من
خلال مقترحات رئيس مؤسسة التنظيم العقاري، حيث ان التشريع ذكر أنه في حالة بناء أي
مشروع على المطور أن يقوم بوضع 20% من قيمته نقدا في حساب الضمان العقاري حفاظا على
حقوق المشترين، ولا يحق لك أن تأخذ من الأموال التي يودعها لديك المشتري وأن
تستخدمها كلها في عملية البناء، وعند تسليم الوحدة العقارية تحجز ما قيمته 5% لمدة
سنة الى حين إتمام التسليم، موضحا أننا ناقشنا جزئية الـ20% وقلنا إن هذه مؤثرة في
التطوير العقاري، لأنني سأكون ملزما بالحكر على أرضي وأرباحي ولا أستخدم الأموال
إلا في البناء، حيث إن حجز 20% نقدا سيكون مكلفا على المطورين، ومن سيكون لديه كل
هذه الأموال تحتجز ولا يمكن الاقتراب منها.
وتساءل أنور عبدالرحمن: كم نسبة الربح؟
ورد عبدالحكيم الخياط قائلا إن نسبة الربح في مشاريعنا قليلة للغاية لا تقل عن 5%
ولا تزيد على 12%.
نسبة الربح
وقال أنور عبدالرحمن إننا إذا ما قورنّا مع دولة مثل بريطانيا فإن نسبة الربح بها
تصل الى ما بين 30 و40% في المبيعات العقارية، وذلك بحجة الأرض، بمعنى أن فارق كلفة
البناء بين لندن والمدن الأخرى داخل بريطانيا لا تزيد نسبتها على 5%، لكن نسبة
الربح تتراوح ما بين 40 و50% وأحيانا تصل إلى 100%، فالشقة المكونة من غرفتين للنوم
في لندن، وكلفتها لا تزيد على 150 ألف جنيه إسترليني في أحسن الحالات، يتم بيعها
بمليوني جنيه إسترليني، وعندما تسأل عن السبب يقال لك إنه سعر الأرض.
وأضاف أن هذه الإشكالية ليست موجودة في البحرين، ولكن نتساءل عن احتياجات المجتمع،
فالمجتمع لا يحتاج الى شقق فاخرة، ولكن يحتاج الى شقق سكنية مقبولة، متطرقا إلى
تجربة الكوهجي في الجفير، حيث تمكنوا من بيع الشقق قبل أن يبدأوا في البناء، لأن
السعر كان مقبولا، والمقاول كان محل ثقة.
وتساءل عبدالرحمن: ماذا تقدمون أنتم إلى المواطنين العاديين الذين لا يرغبون في
بيوت الإسكان؟ هل يمكنهم الحصول على شقة بحجرتين للنوم و2 حمام ومطبخ بـ50 ألف
دينار؟ وأعتقد أن توفير مثل هذه الشقق بهذه الأسعار سيجعل نسب الطلب عليها عالية من
المواطنين.
وعقب الرئيس التنفيذي لبيت التمويل الكويتي-البحرين عبدالحكيم الخياط قائلا: إن
نسبة الـ20% المحجوزة في حساب الضمان العقاري تخفض من رغبة المستثمرين في الاستثمار
بالقطاع العقاري، لافتا إلى أننا عندما التقينا المشرعين في البرلمان توافقنا معهم
على أن تكون نسبة الـ20% متضمنة قيمة الأرض، ولكن الوزارات فسرت هذا الأمر بأنها
تحسب قيمة الأرض بالإضافة إلى قيمة الإنشاء وتأخذ قيمة الـ20% نقدا في حساب الضمان
العقاري، فهذا من العوائق التي تواجه التطوير العقاري.
وأردف قائلا: الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة رئيس مؤسسة التنظيم العقاري قدم اقتراحا
لحل هذا الأمر، هو توفير شركات للتأمين على المشروعات، وهذا قد يكون حلا ناجعا إذا
تم التوافق مع شركات التأمين على هذا الأمر.
وجدد عبدالحكيم الخياط تأكيد وجود رغبة لدى المعنيين في البلد في وضع قوانين تحمي
الأطراف المختلفة وخصوصا المشتري، لأن القصد الأساسي من وضع التنظيمات هو حماية
المشتري، وأرى أن البحرين تسير في الطريق الصحيح، وسوف يشجع ذلك المستثمرين على
الاستثمار في ظل وجود قوانين تحدد حقوقهم وواجباتهم، أما فيما يتعلق بالربح فإنه من
خلال خبرتنا في مشروعي درة البحرين أو ديار المحرق بسيط جدا سواء على الوحدات
السكنية أو الفلل.
وتطرق الخياط إلى أن المطورين الكبار يقع على عاتقهم أعباء ومسؤوليات كبيرة وخصوصا
فيما يخص أعمال الدفان فإن الكلفة باهظة، والمخاطرة كبيرة، فأعمال الدفان والبنية
التحتية في مشروع ديار المحرق لا تقل كلفتها عن ملياري دولار، وهذا يتم عبر رؤوس
الأموال والتمويل من البنوك، لأن هناك دورا للمؤسسات المالية في دعم المشاريع
الكبيرة وخصوصا في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة مثل الأزمة المالية العالمية.
وأشار إلى أن المشاريع التي كانت تقف وراءها مؤسسات مالية ضخمة تمكنت من عبور
الأزمة المالية العالمية حتى تم تسليم هذه المشاريع، لذا فإن هناك مخاطر كبيرة على
المطورين، والناس لا تدركها، فالبعض يعتقد أن المشاريع القائمة على الدفان تدرّ
عوائد على المطورين ليل نهار، رغم أن المطور يحمل على كاهله عبء المشروع ومدى
قابلية تسويق المشروع والقدرة على السداد للبنوك؟
ولفت إلى أن المستثمر يحسب العائد منذ وضع استثماراته في المشروع.
صناديق الاستثمار
وعلق أنور عبدالرحمن قائلا: بالعودة إلى بريطانيا، نجد أن بنكا مثل HSBC كانوا
يقومون بالاستثمار في مشروعات عقارية مثل هذه، حيث كانوا يخصصون 25% من ميزانياتهم
والـ75% الأخرى تكون من مستثمرين جدد من المعروفين، فهل يمكن في البحرين أن نقوم
بالشيء نفسه؟
وأجاب الرئيس التنفيذي لبيت التمويل الكويتي-البحرين عبدالحكيم الخياط قائلا: نعم،
لقد قمنا بهذا الشيء، ولكن الإشكالية أن المستثمر لا يتحمل الانتظار على مشروعات
طويلة الأجل، فقد كانت لنا تجربة في مشروع درة البحرين، حيث أسسنا صندوقا استثماريا
بقيمة 100 مليون دولار، وبعد 5 سنوات كنا انتهينا من بناء البيوت وبدأنا في تسليم
البيوت، لكن المستثمرين لم يتحملوا الانتظار، فقمنا بمنحهم 100% عائدا وأجلنا ربحنا
وأخرجناهم.
وتطرق د. ماهر الشاعر إلى أن زيادة الكلفة مع التشريعات الجديدة ممثلة في زيادة
أسعار الرمال وزيادة البنية التحتية وغيرها من التكاليف أخذت من الأرباح دونما
زيادة في أسعار البيع على المشترين، حيث إنه من الصعوبة في البحرين زيادة الأسعار
لأن أسعار الايجار ثابتة في مناطق وتتناقص في مناطق أخرى، ومن ثم فإن زيادة سعر
البيع أمر فيه صعوبة.
وقال عبدالحكيم الخياط إن القوة الشرائية للمشتري البحريني قوة محدودة، والأجنبي لا
يأتي بسهولة، لأن الأسواق الإقليمية مضغوطة، ولكن بيئة الاستثمار في البحرين واعدة
للغاية بسبب الاهتمام المتزايد من قبل الحكومة والقطاع الخاص، لذا فإنه يحدوني
الأمل خصوصا في المشاريع العقارية ذات الطابع السياحي التي تشهد نوعية من الخدمات
كالمطاعم والفنادق الراقية وغيرها، مشيرا إلى أن كل زائر يأتي إلى البحرين يجد فيها
كل مرة شيئا جديدا ومشاريع جديدة.
وتدخل أنور عبدالرحمن قائلا: هناك نقطة مهمة للغاية، بعض المشاريع المتعثرة تسيء
إلى القطاع العقاري في البحرين، ونحن نتسلم رسائل عبر بريد القراء من الضحايا
الأجانب والبحرينيين في المشاريع المتعثرة، وهذا يعطي سمعة سيئة للبحرين، بل أقول
أكثر من ذلك إنها سمعة قاتلة، يجب التخلص من هذا الأمر بطريقة ما.
وعلق عارف هجرس: في فترة من الفترات، وبسبب عدم وجود أنظمة وقوانين وتشريعات شهدنا
عددا من المشاريع المتعثرة، وهذا لا يعدّ ظاهرة في البحرين، حيث لا يتجاوز عددها 5
مشاريع لا غير، وهذا الأمر لن يتكرر في ظل وجود هيئة التنظيم العقاري.
ويجب أن نشير إلى أن الحكومة ربما تدخلت متأخرة لحل مشكلة هذه المشاريع، ولكن تم
تشكيل لجنة المشاريع المتعثرة لحل هذه الإشكالية ولا يتبقى سوى مشروع أو مشروعين
فقط، هما في الطريق إلى الحل، وهذه ليست ظاهرة في البحرين، وهناك دول محيطة بنا
لديها أكثر من 400 مشروع متعثر.
وأكد د. ماهر الشاعر أن مشروع «مارينا ويست» هو أحد أهم المشاريع المتعثرة التي يجب
حلها.
وأشارت إيمان المناعي إلى أهمية إيجاد حل لهذا المشروع الذي يقع في موقع استراتيجي
بحكم قربه من السعودية، وإلى اليوم الناس متأثرة بهذا المشروع وترغب في تعويضات عنه،
مؤكدة أن المطورين الحاليين قبل أن يقوموا بالتسويق لمشروعاتهم يبذلون جهدا من أجل
بناء الثقة، والعمل على اقناع الزبائن بأن السوق العقاري البحريني لم يعد كما كائن
وأصبح به الكثير من الضمانات للمستثمرين، مشيرة إلى أن الحكومة تدعم القطاع العقاري
من خلال مؤسسة التنظيم العقاري وغيرها من التحسينات الجاذبة.
وأضافت المناعي أن البحرين هي الدولة الخليجية الوحيدة التي لم يتعرض سوقها العقاري
للانهيار كبقية الأسواق الأخرى، وذلك بسبب الأسعار المعقولة ونسب الربح البسيطة
للمنتجات العقارية، لأن المطور لم يكن ينظر إلى ربحية جنونية مثل الأسواق الأخرى،
لذا فإنه مع الأزمات لم يتضرر السوق ذاك التضرر الذي طال الأسواق المجاورة، ولكن
وجود المشاريع المتعثرة يراه الناس بشكل يومي في مواقع حيوية.
وأوضح عارف هجرس: إننا نتكلم هنا عن مشروع واحد فقط وهو في طور الحل عن طريق لجنة
المشاريع المتعثرة.
وقال أنور عبدالرحمن: لقد استغرق الحل الكثير من الوقت.
ولفت هجرس إلى أن أحد أسباب إنشاء جمعية التطوير العقارية في 2010 هو المطالبة
بقوانين وتشريعات لهذا القطاع الحيوي، وقد تأخرت ولادة هذه القوانين، وإنشاء هيئة
التنظيم العقاري أصفه بأنه ولادة قيصرية بسبب الوقت الذي استغرقته من أجل الإنشاء،
لافتا إلى أن التأخير طال نحو 10 سنوات.
وأضاف أنه في الوقت الراهن الأمور تتضح والحلول تسير بصورة أفضل.
تحفيز الطلب
وتحدث العضو المنتدب بشركة منارة للتطوير العقاري د. حسن البستكي، مؤكدا أن العقار
مثل أي سلعة يخضع لمقتضيات العرض والطلب، وعندما نتطرق إلى السوق العقاري فإنه يشمل
جميع فروعه سواء السكني أو الصناعي أو السياحي أو التجاري، وكل جزئية في هذا القطاع
تحتاج إلى محفز خاص بها بالإضافة إلى المحفزات العامة للاقتصاد.
وقال إن تحفيز القطاع العقاري يتطلب تحفيز الطلب على منتجاته ليتناسب مع العرض
المقدم من المطورين، وكذا تحفيز المطورين على تقديم خدمة أكثر تطورا تشجع المشتري
على الإقبال على المعروض، لافتا إلى أن الحكومة يقع على عاتقها دور كبير في وضع
الأنظمة والقوانين المنظمة للقطاع، وهذه الأنظمة لا بد أن تكون واضحة ومستقرة، بحيث
لا يكون لدينا كل يوم قانون أو نظام جديد، كما أن القانون لا يجب أن يكون خاضعا
لتفسيرات شخصية، وينبغي أن يكون واضحا في اجراءاته.
وأضاف أن المملكة لديها الأنظمة والقوانين، ولكن الإشكالية تكمن في آلية التنفيذ
التي قد تكون بطيئة وتحتاج أن تكون سريعة وواضحة للجميع، كما يتعلق الأمر بسرعة
التقاضي.
وأشار د. البستكي إلى أن كثيرا من الدول توفر تسهيلات للمستثمرين في القطاع العقاري
فيما يعرف بـ«جولدن فيزا» التي توفر إقامة دائمة للمستثمر في البلد إذا ما استثمر
بما يعادل قيمة مبلغ معين، وفق إجراءات واضحة وميسرة، وهذه نوعية من المحفزات
للاستثمار.
وتساءل أنور عبدالرحمن: هل هذا غير متاح في مملكة البحرين؟
ورد د. حسن البستكي قائلا: إن الأمور غير واضحة بهذا الشأن في البحرين.
وكرر عبدالرحمن سؤاله: هل إذا ما اشترى المستثمر شقة بقيمة 100 ألف دينار في
البحرين لا يحصل على إقامة دائمة؟
أجابت إيمان المناعي قائلة: إن هذا يخضع لمراحل عديدة، منها الحصول على الموافقة
الأمنية إذا ما كان المشتري أجنبيا، وهذه من المفترض أن تتم في فترة بسيطة ولكنها
تستغرق فترة طويلة، وهذه أكبر معضلة تقابلنا.
وعلق عارف هجرس موضحا: الإشكالية انه لا يوجد مدى زمني للحصول على الموافقات
اللازمة، وبعض الذين أتوا للاستثمار في البحرين خرجوا من المملكة بسبب هذا الإجراء
المعضلة، إذ من المفترض أن كل من دخل البلد هو شخص تم فحصه أمنيا.
وأوضح أنور عبدالرحمن أن بيروقراطية الحكومات أمر متعارف عليه في عديد من دول
العالم، فلدينا السفارة البريطانية، فإذا كان لديك تأشيرة دخول بخمس سنوات إلى
بريطانيا، وتريد أن تجددها، يطلب منك القيام بنفس الإجراءات المتبعة في حال
استخراجها للمرة الأولى.
واقترح د. حسن البستكي تشكيل فريق عمل من القطاع الحكومي والقطاع الخاص له مهمة
محددة في إطار زمني محدد، تكون مهمته وضع المبادرات المحفزة للقطاع العقاري والتي
قد تكون مبادرات فورية، وأخرى قد تستغرق وقتا للدراسة، مشددا على أهمية أن يسمعنا
القطاع الحكومي ويتبنى فكرة خلق فريق عمل يمثل فيه المعنيون بالقطاع العقاري.
من جانبه تحدث فيصل فقيه رئيس مجلس إدارة شركة بن فقيه للاستثمار العقاري عن
المتطلبات المستقبلية لتطوير القطاع العقاري في البحرين، قائلا: البحرين عرفت على
خريطة العالم بأنها بلد به خيرات متمثلة في الاكتشافات النفطية الأخيرة، متسائلا:
ما هي الاحتياجات اللازمة للقطاع الخاص لكي يعمل بنفس الوتيرة التي تعمل بها
الحكومة؟ وهل البلد لديه الاستعدادات في ظل الانفتاح لأن يستقطب الشركات؟ وهل يوجد
لدينا البنية التحتية الجاهزة كما يوجد في البلدان المجاورة؟
وأضاف: لا بد أن يكون هناك خطة واضحة للقطاع الخاص، بشأن احتياجاته وتوجهاته، ومن
أهم الأمور التي أرى ضرورة وجودها أن الحكومة لا بد أن تخلق لنا قوة شرائية من خارج
البحرين، حيث ان عدد السكان في المملكة قليل مقارنة بالدول المحيطة، كما أن لدينا
ميزة أن المقيمين في البلدان المجاورة لديهم الحافز للقدوم إلى البحرين، لكن لا
يوجد التسهيلات اللازمة لاستقطاب هذه الفئات.
وأشار بن فقيه: ففي الوقت الذي يوجد توجه لخروج ما يقرب من 3 ملايين شخص من
الجاليات العربية من المملكة العربية السعودية، كان من الممكن أن تستفيد البحرين من
هذا الأمر، لكن القوانين لا تساعد، إذ إن طلب الحصول على الموافقة الأمنية يواجه
بالرفض خلال ساعة، من دون تحديد لأسباب الرفض، ومن حق الدولة أن تقبل أو ترفض، لكن
المستثمر يرغب في معرفة سبب الرفض حتى يمكن معالجة السبب.
بنك عقاري
ودعا بن فقيه إلى وجود بنك عقاري 100% حتى يمكن التطوير في هذا البلد، لافتا إلى أن
البحرين بها مساحات شاسعة لم تطور، على سبيل المثال نسبة التطوير في خليج البحرين
قليلة للغاية حاليا، وكذا نسبة التطوير في الريف لا تتجاوز 50% ودلمونيا 20%.
وتساءل: هل البحرين هي التي تستفيد من إقامة سباق الفورمولا1 في الحلبة أم دبي؟،
الإجابة هي دبي، وذلك لأن المملكة ليس لديها القدرة على استيعاب القادمين.
وأضاف قائلا: بعض المستثمرين لا يرغبون في المخاطرة بالاستثمار في ظل عدم ضمان وجود
طلب في السوق، لذا فإنه يجب التفكير بشكل صحيح وواضح بشأن الأشياء المطلوبة من جميع
الأطراف، فالحكومة يجب أن يكون لها دور فعال في زيادة انفتاح البلد، وهنا لا أقصد
أن يتم فتح البلد أمام أي أحد، ولكن لا بد أن يكون هناك انفتاح حتى يمكننا جذب
مستثمرين إلى البحرين.
وقال بن فقيه إنني أوجه مشكلة أساسية، فإذا توجهنا إلى البلدان المجاورة، نفاجأ
بأنهم لا يعرفون شيئا عن البحرين، وكذا إذا ما توجهنا إلى روسيا على سبيل المثال
نفاجأ بغياب المعرفة عن السوق البحريني، وهو نفس ما تعرضنا له في الهند ذلك السوق
الضخم الذي يتمتع بقوة شرائية كبيرة وتعتمد دبي عليه بنسبة تصل إلى 80%، فتفاجأ
بنفس السؤال: ماذا لدى البحرين؟
وتساءل بن فقيه: هل هذا تقصير من القطاع الخاص؟، لا.. أعتقد أن الحكومة ممثلة في
هيئة السياحة يجب أن تبرز إمكانيات البحرين وما بها حتى يمكننا كمستثمرين مساعدة
الحكومة في اجتذاب مستثمرين أجانب، وهو ما يجب أن يكون متوافرا لدينا، إذ إننا
نصطدم بكثيرين لا يعرفون شيئا عن البحرين.
وأضاف أننا نحاول بشتى الطرق وسافرنا إلى الكثير من الدول لاجتذاب مستثمرين، وعندما
نعرض منتجاتنا نبهر هؤلاء المستثمرين، ولكن لا يعرفون معلومات عن البحرين، نحن نريد
أن تكون الأجواء في المملكة مماثلة لما تكون عليه في أيام «الفورمولا1»، لا بد أن
تكون البحرين كل يوم بهذه الصورة، وهذا أمر ليس بصعب.
وقال إن الأجانب والمقيمين في الدول المجاورة يحتاجون إلى أنشطة جاذبة، وعدم
الاقتصار على المولات، هل يوجد مهرجانات؟ ما الأنشطة التي لديك لتحفيز المستثمرين
من الخارج؟
وأضاف أن الأمور لا تسير بالصورة المطلوبة، لا بد من بث روح التفاؤل، وعدم الخوف من
قصص النجاح والمخاطرة، والتوقف عن التساؤلات الغريبة من نوعية: من يقف وراء هذا
المطور؟ من أين يأتي بالتمويل؟ هذه تساؤلات محبطة.
وأوضح بن فقيه أن هناك شركات عقارية كبرى انهارت في دبي ولكنها كانت محمية من
المواطن نفسه الذي لا يرضى بالكلام عن بلده ويحافظ على مستوى بلده.
وعلق أنور عبدالرحمن قائلا: إن دبي حالها مختلف، فقد بدأوا بالسياحة أولا وليس
بالاستثمار.
وقال فيصل بن فقيه: هذا ما نقوله، إننا نريد سياحة في البلد، لا يمكن الرهان فقط
على السعودي الذي يزور المملكة في عطلة نهاية الأسبوع، فهذا الزائر يأتي للعشاء أو
مشاهدة السينما، وليس لشراء شقة!
ونحن نحتاج إلى خطوة مشجعة، لا بد أن تأتي من قوة، أو من خلال مبادرات حكومية، بحيث
إذا ما جاءني مستثمر ليقول: هل تضمن لي أن أحصل على إقامة؟ ألا أخاف أن أقول له
نعم، أوب أن يتم منح بعض أفراد الأسرة إقامة ورفض منحها للبقية، فكيف يأتي هذا
الشخص؟
وأكد بن فقيه: هناك تحديات كثيرة نحتاج الى تجاوزها، لأن القطاع العقاري البحريني
قطاع واعد للغاية، ولدينا مزايا، ولا بد من أن تسوّق البحرين ويروج لها بالشكل
الصحيح حتى تكون راسخة عالميا في العقلية، وحتى لا نظل نشرح أين موقع البحرين، هذا
أمر يمكن فعله ويحتاج فقط إلى مجهود، وتجربة دبي حاضرة في الذهن.
وعقب أنور عبدالرحمن قائلا: إننا لم نتمكن حتى الآن من ترويج البحرين بعلامة
تسويقية معينة، فاليوم يتم ترويج الأشياء الفاخرة على نيويورك، باريس، لندن، زيورخ،
ودبي، نحن غير مدرجين على قوائم التسويق مطلقا.
واستطرد فيصل بن فقيه: إذا كان حال السوق طبيعيا فإننا لا نواجه هذه النوعية من
المشكلات، ولكن طالما لا يوجد انتعاش ولا سيولة، فإن الكل يتأثر.
ترتيب الأوضاع
وأشار إلى أنه لم يتطرق في حديثه الى التحديات التي يعتبرها نوعا من العوائق التي
يجب على كل مستثمر أن يتجاوزها، ولكننا تطرقنا إلى الرؤية التي نتطلع أن تتبناها
الدولة خلال السنوات الخمس القادمة، لافتا إلى أنه لا يمكن إغفال المستقبل، وترتيب
الأوضاع بصورة صحيحة، حتى لا نفاجأ بعد هذه السنوات بأنه لا يوجد في البحرين فنادق
أو غيرها من البنية التحتية اللازمة لاستقطاب المستثمرين.
وأضاف أنه يجب على التسجيل العقاري أن يعلن حجم التداول العقاري والتسجيل العقاري
بشكل يومي، وتحديد قيم المبيعات في المناطق، وهذا نوع من التوعية التي تغذي السوق
العقاري على مستوى الأفراد والمستثمرين، حتى يدرك المواطن أسعار المناطق، وهو نوع
من التثقيف، حتى لا يتخبط ويضطر الى اللجوء إلى المثمن، وهو أمر يمكن تنفيذه عن
طريق تطبيق من التطبيقات التكنولوجية على الهواتف.
ودعا بن فقيه إلى التركيز على قضية التثمين الذي بات يشهد نوعا من التخبط، ولا بد
أن يكون هناك دورات تأهيلية للمثمنين لأن هذه حقوق لا يجب الاستهانة بها، ولا بد من
الاستعانة بشركات على مستوى في هذا الشأن.
أما بخصوص موضوع توفير شركات التأمين كبديل لنسبة الـ20% فقد أوضح بن فقيه أنه قام
بزيارة لبريطانيا وناقش معهم هذا الأمر، فقالوا له إن الحكومة البريطانية هي التي
تعطي الضمانة لشركات التأمين على الأراضي في بريطانيا، متسائلين عمن سيضمن الأراضي
في مملكة البحرين، موضحا أن الدولة في بريطانيا لديها ثقة في الأراضي وتشجع شركات
التأمين.
أما خليل صالح المدير العام لشركة الآرجان بحرين للتطوير العقاري فقد أوضح أن العرض
في السوق البحريني يفوق الطلب، حيث سيصل في 2019 إلى 7 آلاف وحدة سكنية مستهدف بها
المواطنون والأجانب، لافتا إلى أن السوق العقاري هو جزء من الاقتصاد البحريني الذي
يقوم على النفط والعقار والسياحة، ولا بد أن تعود السياحة إلى البحرين، لأن هذه هي
السبيل اللازم لتشجيع الطلب في مختلف القطاعات ليس فقط في القطاع العقاري.
وأضاف أن الحكومة عليها دعم القطاع السياحي بما سينعكس على القطاع العقاري، لا بد
من وجود مستثمرين جدد في البحرين، منوها بالتشريعات الجديدة التي صدرت لتنظيم
القطاع العقاري، على رأسها مؤسسة التنظيم العقاري، التي سوف تتحسن بالممارسة
والتطبيق.
وعقب الرئيس التنفيذي لبيت التمويل الكويتي-البحرين عبدالحكيم الخياط متسائلا: ما
هي النقاط الأساسية الجاذبة لأكبر عدد من الزوار ليأتوا إلى البحرين؟ وما الشيء
الذي يسهم في التغيير الجذري والجديد؟ هذا ما قد يخشى القطاع الخاص المخاطرة به.
مقومات يرفضها المجتمع
وقال أنور عبدالرحمن إن الدول السياحية يعتمدون على بعض المقومات التي لا تقبل بها
طبيعة بلدنا وتقاليدنا وعاداتنا، والمجتمع لا يقبل بذلك، لا نستطيع أن نقلد دبي، لا
وجود لمفهوم السياحة النظيفة، والتحدي هو: كيف نقدم البحرين للمجتمع العالمي؟ وهذا
يتطلب جهدا فكريا يقدمه المفكرون والمعنيون بالترويج.
وأشار عبدالحكيم الخياط إلى أنه يجب علينا النظر بعناية لتجارب بعض الدول الكبرى،
موضحا أنه يتطلع لزيارة الولايات المتحدة ويحلم بزيارة ديزني لاند والعديد من
المواقع الترفيهية العائلية المميزة، وهو ما أسهم في وضع هذه الولايات على الخريطة
العالمية الجاذبة للزوار، وهذه المواقع لا تدر دخلا عليها فقط، ولكن تحيي السوق
العقاري المحيط بها، مضيفا: إن السؤال الآن هنا: من الذي يجب أن يقوم بهذه
الاستثمارات الضخمة التي تعد مهمة للغاية لمملكة البحرين؟
وأردف أن إجراءات تأشيرة الدخول الى البحرين من دول الخليج أسهل بكثير من بعض الدول
المحيطة بنا في منطقة الخليج العربي، لذا فإننا نحتاج الى إقامة فعاليات كبرى تجتذب
الزوار والسياح، وخصوصا سياحة عائلية تستقطب العوائل بالكامل.
وعقب أنور عبدالرحمن قائلا: إن هذه مهمة القطاع الخاص.
وقال الخياط إن القطاع الخاص قد يخاف من هذه الاستثمارات، لأن تحقيق الأموال
والأرباح منها قد يستغرق وقتا، لذا فإن على الحكومة تشجيع مثل هذه الاستثمارات
لأنها ستعود بالنفع على الدولة التي سوف تقوم بتحصيل رسوم دخول من الزوار وكذا
إنعاش الفنادق والمطاعم ووسائل النقل وغيرها من القطاعات ذات العلاقة.
وإذا لم يتخذ القطاع الخاص هذه الخطوات فإن على الحكومة أن تبادر باتخاذ الخطوة
الأولى في هذه الاستثمارات حتى تتحقق الأرباح ومن ثم يمكنها التخارج وترك الأمر
للقطاع الخاص، أو يمكن أن تعتبرها كجزء من البنية التحتية الاستثمارية للدولة
المشجعة للقطاع السياحي كمشاريع المطار وغيرها.
فعاليات عالمية
وأكد عبدالحكيم الخياط أنه على ثقة بأن البحرين تستطيع إقامة حدثين سياحيين عالميين
تستقطب من خلالهما إقامة المهرجانات ومدينة للألعاب، وأن يكون هناك أنشطة أسبوعية
ضخمة في «الويك إند» حتى تكون البحرين نقطة جذب كبيرة، وهذه الفعاليات لا بد أن
تكون قائمة على تراثنا وإرثنا ولكن برؤية حديثة، مشيرا إلى أن البحرين تستضيف
المؤتمرات والمعارض وهذا أمر مهم، ولديها بعض عناصر الجذب الأخرى كالمجمعات
التجارية، كل هذا يكمل بعضه البعض.
وذكر أنور عبدالرحمن أنه في ثمانينيات القرن الماضي حضر أحد المستثمرين الأجانب
لدراسة انشاء «حديقة مائية» على غرار «والت ديزني» بالسفينة لمواجهة حرارة الطقس،
ورصدوا لذلك ميزانية وصلت إلى 600 مليون دولار، مضيفا أنه كان يلتقي أسبوعيا رئيس
هذه الشركة، وعندما سألته عن النتائج التي وصل اليها قال لي: «في البحرين لا يوجد
رأسماليون ولكنهم جميعا اشتراكيون، لأنني عندما أسأل أحدا عن أي شيء، يقول لي اذهب
إلى الحكومة».
وأردف عبدالرحمن قائلا: إن الحكومة ليس لديها الأموال لإنشاء مثل هذه النوعية من
المشاريع التي تصل كلفتها على الأقل إلى نحو بليون دولار.
وتحدثت إيمان المناعي قائلة: إن النقطة الأساسية هي أهمية تسويق البحرين خارجيا،
وهو ما سيسهم في دعم المملكة في كل القطاعات، ولكن قبل التسويق لا بد من معالجة
الأوضاع الداخلية التي لا تسهل على المستثمر أعماله، لأننا إذا ما خرجنا إلى
العالمية ونحن غير جاهزين داخليا فإن هذا يؤدي إلى الفشل، حيث انه قبل انفاق مبالغ
طائلة على تشجيع السياحة، يجب تأسيس البنية السياحية الجاذبة، لا بد من معالجة كل
هذه التحديات، سواء بالتشريعات أو بإعادة الثقة بعد المشاريع المتعثرة أو إبهار
العالم بما لدينا من مشاريع عقارية، ولكن الشعب البحريني ليس لديه ثقافة عقارية، لا
يعرف عن الفرص التي يمكنه الاستفادة منها، حيث ان هناك الكثير من البحرينيين لديهم
مدخرات لكن لا يوجد لديهم ثقافة الاستثمار.
وأضافت أن التسويق الداخلي والخارجي للبحرين ضعيف في مختلف القطاعات، وعلينا إقامة
الفعاليات القادرة على استقطاب الزوار من أنحاء المنطقة، مثلما فعلنا في مهرجان
«الطعام» هذا العام.
وأكدت المناعي أن البحرين قوية بمفكريها وبإمكانياتها، ويجب أن يكون هناك قوة
للمطورين في منح التسهيلات للمستثمرين الأجانب بدعم قوي من الحكومة وواضح، مشيرة
إلى أن الإنسان البحريني أحد عوامل الجذب المهمة للبلد.
وتطرقت إلى تجربتها في إطلاق «هاشتاج» «welcome to my Bahrain» والذي عرضت من خلاله
أكثر من 40 قصة لمستثمرين من جنسيات مختلفة، يعتبرون البحرين محطة استقرار لهم، حيث
يجوبون العالم ويفضلون التقاعد في البحرين، بل إنهم يريدون تنشئة أولادهم في
المملكة، لأن الشعب البحريني مثقف، ولا يستشعرون الغربة بها.
وشددت المناعي على أن المملكة تمتلك المقومات المحفزة، حيث حرية ممارسة الشعائر
الدينية ولدينا تراث كبير لا بد من استثماره في السياحة العائلية التراثية،
والتركيز على الحرف اليدوية التراثية، هذه المقومات تحتاج إلى التركيز عليها،
بالإضافة إلى أنه إذا تم توفير سواحل عائلية فستصبح نقطة جذب أيضا.
قانون رقم
(27) لسنة 2017 بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري
المرسوم
وفقا لآخر تعديل - مرسوم رقم (25) لسنة 2007 بإعادة تنظيم جهاز المساحة والتسجيل
العقاري
رئيس مؤسسة
التنظيم العقاري يرخص لعدد من شركات التطوير العقاري